Loi relative au développement des territoires ruraux du 23.2.05

Ficalité
Urbanisme
Location
(Location meublée)
JO du 24.2.05
N° 12/05

Parmi les 240 articles que contient la loi relative au développement des territoires ruraux seules les dispositions portant sur le logement, sont analysées ici. Certaines concernent l'ensemble du territoire, d'autres à caractère fiscal concernent uniquement les zones de revitalisation rurale ou les départements d'outre-mer.
En marge du logement la loi modifie le dispositif de réduction d'impôt au titre des investissements dans les résidences de tourisme.

Dispositions communes à l'ensemble du territoire

Normes de confort des logements des travailleurs agricoles (art. 99)

Les bailleurs de logements destinés aux travailleurs agricoles ne sont plus tenus de délivrer un logement décent au sens du décret du 30.1.02. L'article 6 de la loi du 6.7.89 prévoit que ces logements sont soumis " à des règlements spécifiques ".
On en déduit que les logements affectés aux travailleurs agricoles doivent respecter les conditions d'hygiène et de confort (Code rural : art. L. 716-1 et décret du 24.8.95 / cf. texte officiel).

A noter : la loi de programmation pour la cohésion sociale (loi du 18.1.05 : JO du 19.1.05) a modifié l'alinéa 2 de l'article 6 de la loi du 6.7.89 afin de permettre aux associations d'insertion par le logement et aux CROUS de déroger aux caractéristiques de surface ou de volume imposées par le décret du 30.1.02.
Accidentellement, l'article 99 de la loi relative au développement des territoires ruraux supprime cette dérogation puisqu'il réécrit totalement l'alinéa 2 sans la reprendre.
Selon nos informations, cette dérogation devrait être réintroduite au plus vite.

Sous-location en meublé de logements conventionnés au profit des travailleurs saisonniers (art. 192)

Jusqu'ici, parmi les bailleurs privés, seules les sociétés d'économie mixte (SEM) étaient en droit de louer leurs logements conventionnés à des centres communaux d'action sociale et à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés pour une durée de six mois maximum à des travailleurs saisonniers.
Désormais, cette possibilité est ouverte à tous les bailleurs de logements conventionnés.
De plus, il est spécifié que le prix du loyer initial peut être majoré du prix de location des meubles. Ce prix est fixé et révisé par arrêté (à paraître) en tenant compte du prix des meubles et de la durée de leur amortissement. Il ne peut dépasser le montant du loyer.

Les organismes HLM sont autorisés, dans les mêmes conditions, à louer leurs logements, qu'ils soient conventionnés ou non, à des centres communaux d'action sociale et à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés pour une durée de six mois maximum à des travailleurs saisonniers, depuis la loi SRU du 13.12.00 (CCH : art. L. 442-8-1 et L. 442-8-3-1).

Hébergement des salariés agricoles et des apprentis (art. 98)

Afin de favoriser l'amélioration des conditions d'hébergement des travailleurs agricoles et des apprentis, quel que soit leur domaine d'activité, il est institué un amortissement exceptionnel sur 12 mois des travaux d'amélioration réalisés dans les locaux affectés à l'hébergement des salariés.
L'amortissement s'effectue sur la totalité de l'investissement.
Il n'est applicable qu'aux exploitants soumis à un régime réel d'imposition.
Cet amortissement est exceptionnel ; il ne s'appliquera qu'aux investissements réalisés entre le 25 février 2005 et le 1er janvier 2007 et n'a pas vocation à être pérennisé.

Employeurs concernés par cette mesure :

les employeurs énumérés au Code rural (art. L. 722-1-1° à 4°)

des exploitations de culture et d'élevage de quelque nature qu'elles soient, des exploitations de dressage, d'entraînement, des haras ainsi que des établissements de toute nature dirigés par l'exploitant agricole en vue de la transformation, du conditionnement et de la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, ou des structures d'accueil touristique situées sur l'exploitation ou dans les locaux de celle-ci ;
des entreprises de travaux agricoles ;
des entreprises de travaux forestiers ;
des établissements de conchyliculture et de pisciculture ainsi que des activités de pêche maritime à pied professionnelle sauf pour les personnes qui relèvent du régime social des marins ;

les employeurs des salariés mentionnés au Code rural (art. L. 722-20-2°, 3° et 6°)

les employeurs des gardes-chasse, gardes-pêche, gardes forestiers, jardiniers, jardiniers gardes de propriété ;
divers organismes tels que les organismes de mutualité agricole, les caisses de crédit agricole mutuel, les chambres d'agriculture, les coopératives agricoles, les sociétés d'intérêt collectif agricole, les syndicats agricoles et, d'une manière générale, tous les groupements professionnels agricoles ;
les employeurs de salariés occupés aux travaux forestiers (Code rural : art. L. 722-3) sont également concernés, qu'ils effectuent ou non un travail aérien, à l'exception des établissements publics administratifs.

Conditions d'application

L'immeuble faisant l'objet des travaux d'amélioration doit satisfaire à trois conditions :

être achevé depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux ;
être affecté à l'hébergement des salariés, à l'exclusion du propriétaire du logement, de son conjoint, de membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants et descendants (ceci afin d'éviter que l'aide ne soit détournée de son objet) ;
respecter les conditions d'hygiène et de confort (Code rural : art. L. 716-1 et décret du 24.8.95 / cf. texte officiel) lorsque les locaux sont affectés à des travailleurs agricoles ou respecter les normes de décence lorsque les locaux sont loués à un apprenti.

Habitation des travailleurs agricoles saisonniers et des apprentis (art. 98)

La base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la taxe d'habitation ne tient pas compte de la durée effective d'utilisation des immeubles au cours de l'année.
A titre d'exception, la base d'imposition à la TFPB et la valeur locative pour la taxe d'habitation, sera désormais calculée au prorata de la durée d'utilisation des locaux affectés exclusivement à l'hébergement des salariés agricoles saisonniers et des apprentis.
Pour le calcul de la durée d'utilisation des locaux, l'année prise en compte est l'année qui précède celle au titre de laquelle l'imposition est établie.

Conditions d'application

les locaux affectés à l'hébergement des travailleurs saisonniers doivent satisfaire aux conditions d'hygiène (Code rural : art. L. 716-1 et décret du 24.8.95 / cf. texte officiel) :

les locaux affectés à l'hébergement des apprentis doivent répondre aux caractéristiques de la décence ;
les locaux doivent être exclusivement affectés à l'hébergement de salariés agricoles saisonniers, ou apprentis, toute autre utilisation au cours de l'année est donc prohibée ; les salariés s'entendent des personnes autres que le propriétaire du logement et son conjoint d'une part, les membres du foyer fiscal, les ascendants et descendants de l'employeur d'autre part.

Le bailleur qui souhaite bénéficier de ces mesures est soumis au respect d'une formalité déclarative. Il doit justifier de l'affectation des locaux à l'hébergement de travailleurs saisonniers ou d'apprentis, et de la durée d'utilisation à ce titre. Lorsque les locaux sont pris à bail, la déclaration doit être signée par le preneur.

Règles applicables aux lacs de montagne d'une superficie supérieure à 1000 hectares (art. 187)

Afin de faire cesser la superposition des lois dites " montagne " et " littoral " aux abords des lacs de plus de 1000 hectares, il est prévu qu'un décret en Conseil d'Etat délimite un secteur dans lequel les dispositions particulières à la loi littoral s'appliquent seules ; a contrario, les zones non visées par le décret se trouvent soumises uniquement aux dispositions de la loi montagne.
Cette délimitation géographique, opérée par décret en Conseil d'Etat, qui fixe la limite entre le champ d'application respectif des deux lois, a pour but d'assurer une plus grande sécurité juridique.

Constructibilité de la bande de 300 m autour des lacs de montagne (art. 188)

Les parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ou artificiels soumis à la loi montagne se voient frappées d'une interdiction de construire sur une bande de 300 m à compter de la rive.
A titre d'exception, ne peuvent être autorisés que des bâtiments à usage agricole, pastoral ou forestier, des refuges et gîtes d'étapes ouverts au public pour la promenade et la randonnée, des aires naturelles de camping, un équipement culturel dont l'objet est directement lié au caractère lacustre des lieux, des installations à caractère scientifique si aucune autre implantation n'est possible et des équipements d'accueil et de sécurité nécessaires à la pratique de la baignade, des sports nautiques, de la promenade ou de la randonnée, ainsi que l'adaptation, la réfection ou l'extension de constructions existantes.
Les restrictions au droit de construire ayant été jugées excessives, de nouvelles dérogations au principe d'interdiction de réaliser des constructions dans la bande de 300 m ont été instituées.

Des constructions et aménagements peuvent être admis, en fonction des spécificités locales et dans des secteurs délimités, soit :

par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un schéma de cohérence territoriale (SCOT) avec l'accord du préfet et au vu d'une étude soumise pour avis à la commission départementale des sites justifiant que l'urbanisation envisagée respecte les objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières ;
par une carte communale, avec l'accord du préfet, après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites, et au vu d'une étude justifiant que l'aménagement et l'urbanisation de ces secteurs sont compatibles avec la prise en compte de la qualité de l'environnement et des paysages. Dans ce cas, chaque permis de construire est soumis pour avis à la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites.

Plus généralement, peuvent désormais être exclus du champ d'application du principe d'interdiction de construire dans la bande des 300 m :

par arrêté du préfet coordonnateur de massif, les plans d'eau dont moins du quart des rives est situé dans la zone de montage ;
par un PLU , un SCOT ou une carte communale, certains plans d'eau de faible importance.

Construction à proximité des autoroutes et routes classées à grande circulation (art. 200)

En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions sont interdites dans une bande de 100 m de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations, et de 75 m de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation (Code de l'urbanisme : art. L.111-1-4).
A titre d'exception les PLU sont autorisés à prévoir des règles d'implantation différentes à condition qu'ils comportent une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces dérogations sont compatibles avec les objectifs en matière de nuisance, de sécurité, de qualité architecturale.
Lorsque la commune n'est dotée que d'une carte communale et qu'une étude le justifie, des dérogations peuvent être décidées par délibération du conseil municipal avec l'accord du préfet après avis de la commission départementale des sites.
Dans toutes les communes, il peut être dérogé au principe d'inconstructibilité avec l'accord du préfet lorsque des contraintes géographiques ne permettent pas d'implanter des installations ou des constructions au-delà de la marge de recul, et que ces installations ou constructions présentent un intérêt particulier pour la commune.

Distances d'implantation entre bâtiments agricoles et habitations (art. 79)

Le Code rural (art. L. 111-3) prévoit que lorsque des dispositions législatives ou réglementaires (règlements sanitaires départementaux ou législation relative aux installations classées) soumettent l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles à des conditions de distance vis-à-vis des habitations, la même distance d'éloignement doit être imposée à toute nouvelle implantation ou extension d'habitations.

Ce principe est maintenu mais ses dérogations sont aménagées :

dans les zones actuellement urbanisées, les communes peuvent fixer dans le PLU ou par délibération du conseil municipal précédée d'un avis de la chambre d'agriculture et d'une enquête publique, des règles d'éloignement différentes de celles imposées aux constructions à usage non agricole pour tenir compte de l'existence de constructions agricoles implantées antérieurement. Ainsi, les communes peuvent décider d'augmenter ou de restreindre la distance entre les bâtiments agricoles déjà implantés et les immeubles à usage d'habitation dont la construction est envisagée. Cette dérogation est sans effet sur les implantations de bâtiments agricoles qui doivent continuer de respecter les dispositions législatives et réglementaires imposant des normes de distances ;
dans les zones actuellement urbanisées ayant fait l'objet d'adaptation aux règles de distance, l'extension limitée et les travaux rendus nécessaires par des mises aux normes des exploitations agricoles existantes sont autorisés, nonobstant la proximité de bâtiments d'habitations ;
en dehors des zones actuellement urbanisées ayant fait l'objet d'adaptation spécifiques aux règles de distance, l'autorité compétente pour la délivrance des permis de construire peut autoriser une construction à usage non agricole dérogeant aux règles d'éloignement pour tenir compte des spécificités locales, après avis de la chambre d'agriculture.

Acquisition de terrains par le département au titre de la protection et de la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (art. 73)

Les départements peuvent désormais, sous certaines conditions, définir des périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.
Dans ces périmètres, qui ne peuvent inclure des terrains compris dans une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par un PLU, ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale, les département peuvent acquérir des terrains (Code de l'urbanisme : art. L. 143-1 à 6).
Ces acquisitions peuvent se faire soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation.
De plus, l'objet du droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (Code de l'urbanisme art. L. 142-3) est étendu afin de permettre dans ces zones l'acquisition de terrains au titre de la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.
Les mutations ci-dessus peuvent être réalisée par une autre collectivité territoriale ou un établissement public de coopération intercommunal avec l'accord du département ; elles ne peuvent porter que sur des terrains non bâtis.
En dehors des zones de préemption des espaces naturels sensibles, les SAFER peuvent, à la demande et au nom du département, user du droit de préemption dont elle dispose en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ou de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole ou de bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole (Code rural : art. L. 143-1 et suivants).
En l'absence de SAFER, le département exerce lui-même ce droit de préemption.
Les biens acquis sont intégrés au domaine privé des personnes publiques acquéreuses. Ils doivent être utilisés en vue de la réalisation des objectifs définis par le programme d'action établi par le département lors de la délimitation des périmètres de protection des espaces agricoles et naturels périurbains.

Extension du champ de la taxe départementale des espaces naturels sensibles (art. 138)

Le champ de la TDENS est étendu (Code de l'urbanisme : art. L. 142-2). Désormais, le département peut instituer cette taxe pour couvrir les dépenses d'études et d'inventaires du patrimoine naturel nécessaires à l'élaboration et à la mise en oeuvre de la politique de protection et de gestion des espaces naturels sensibles destinés à être ouverts au public.

Servitude d'utilité publique pour la protection des zones humides (art. 127 à 132)

Les schémas d'aménagement et de gestion des eaux peuvent désormais délimiter, selon des modalités définies par décret (à paraître), en vue de leur préservation ou de leur restauration, des zones humides dites " zones stratégiques pour la gestion de l'eau ".
La création des ces zones ouvre au préfet la possibilité d'instituer, par arrêté, des servitudes d'utilité publique obligeant les propriétaires et exploitants à s'abstenir de tout acte susceptible de nuire à la nature et au rôle ainsi qu'à l'entretien et à la conservation de la zone.
Ces servitudes peuvent donc avoir pour conséquence de rendre un terrain inconstructible ou s'opposer à l'extension de bâtiments existants.
Il est expressément prévu que le propriétaire d'un terrain grevé par cette servitude peut être indemnisé des préjudices matériels, directs, certains qu'il subit (Code de l'environnement : art. L. 211-12-VIII). Il dispose également, sous certaines conditions, d'un droit de délaissement, c'est-à-dire, qu'il peut requérir de l'administration l'acquisition de sa parcelle (Code de l'environnement : art. L. 211-12-X).

Dispositions particulières aux zones de revitalisation rurale (ZRR)

Les zones de revitalisation rurale comprennent les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, incluses dans un arrondissement ou un canton caractérisé par une très faible densité de population ou par une faible densité de population et satisfaisant à l'un des trois critères socio-économiques suivants :
a) un déclin de la population ;
b) un déclin de la population active ;
c) une forte proportion d'emplois agricoles.

En outre, les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) dont au moins la moitié de la population est incluse en zone de revitalisation rurale en application des critères définis aux alinéas précédents sont, pour l'ensemble de leur périmètre, inclus dans ces zones.
Les zones de revitalisation rurale comprennent également les communes appartenant au 1er janvier 2005 à un EPCI dont le territoire présente une faible densité de population et satisfait à l'un des trois critères socio-économiques définis aux a, b et c. Si ces communes intègrent EPCI non inclus dans les zones de revitalisation rurale, elles conservent le bénéfice de ce classement jusqu'au 31 décembre 2009.
Les communes classées en zone de revitalisation rurale antérieurement à la promulgation de la loi du 23.2.05 relative au développement des territoires ruraux, qui respectent les critères définis aux a, b et c, mais qui ne sont pas membres d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, restent classées en zone de revitalisation rurale jusqu'au 31 décembre 2006.
Un décret en Conseil d'Etat (décret du 21.11.05 : JO du 22.11.05) précise les conditions d'application, les critères et seuils visant à déterminer le périmètre des zones de revitalisation rurale.

Majoration de la déduction forfaitaire des biens loués sous le régime " Robien " en ZRR (art. 100)

Le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené à 6 % lorsqu'un propriétaire bailleur opte pour le dispositif " Robien ".
Afin de stimuler l'investissement locatif dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), le taux de la déduction forfaitaire est porté à 40 % pour les bailleurs ayant opté pour le dispositif " Robien " lorsque leur bien se situe en dans une telle zone.

Cette mesure concerne :

les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2004 ;
les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier après le 1er janvier 2004 ;
les logements affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 2004 et que le contribuable transforme en logement ;
les logements acquis à compter du 1er janvier 2004 et que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

Exonération de TFPB au profit de certains logements situés dans une ZRR (art. 10)

Une nouvelle possibilité d'exonération de TFPB est instituée au profit des logements conventionnés acquis et améliorés par des personnes physiques au moyen d'une subvention de l'ANAH.
Cette exonération est décidée par une délibération des collectivités locales (communes, département, régions) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d'une fiscalité propre situés en ZRR. La délibération emporte nécessairement exonération de la totalité de la part revenant à chaque collectivité territoriale ou EPCI à fiscalité propre.
Pour bénéficier de l'exonération, la décision de subvention doit intervenir dans un délai de deux ans au plus à compter de l'année suivant celle de l'acquisition du logement.
La durée de l'exonération est fixée à 15 ans à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des travaux mais l'exonération cesse définitivement si le logement connaît une période continue d'au moins douze mois au cours de laquelle le logement ne fait plus l'objet d'une location.

Dispositions particulières aux DOM

Réduction d'impôt au titre des travaux de réhabilitation et d'amélioration des logements (art. 101)

Les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en métropole ou dans les DOM peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt lorsqu'elles font réaliser par une entreprise des travaux de réhabilitation sur des logements achevés depuis plus de 40 ans et qu'elles prennent l'engagement, pour une durée de 5 ans, soit d'affecter le logement à leur habitation principale, soit de le louer nu à des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale.
Le montant de la réduction d'impôt est de 25 % de l'investissement réalisé et la réduction d'impôt est étalée sur 5 ans.

Cette mesure introduite par la loi de programme pour l'outre-mer fait aujourd'hui l'objet de deux modifications rédactionnelles.
La première vise à interdire aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration dès lors qu'ils ont fait l'objet d'une réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM, et inversement.
Le cumul des avantages ne sera donc plus possible. Les propriétaires bailleurs devront opérer un choix au moment de leur déclaration de revenu :

soit ils déduisent le coût des travaux de leurs revenus fonciers ;
soit ils privilégient la réduction d'impôt sur le revenu global.

La secondemodification précise le fait générateur de la réduction d'impôt. Celui-ci est désormais fixé au jour de l'achèvement des travaux.
La réduction d'impôt pour les travaux de réhabilation et d'amélioration de logements s'applique donc " au titre de l'année d'achèvement des travaux et des quatre années suivantes ".

L'application de ce dispositif est suspendu à la publication d'un décret (à paraître) définissant la nature des travaux de réhabilitation ouvrant droit au bénéfice de la réduction.