Changement d'usage des locaux d'habitation / Nouvelles dispositions

Urbanisme
Ordonnance du 8.6.05, art. 24 à 30 : JO du 9.6.05 / CCH : art. L. 631-7 à L. 631-8
N° 29/05

Le régime des changements d'affectation des locaux à usage d'habitation est simplifié :
Au principe d'interdiction, assorti de dérogations et d'aménagements, auparavant en vigueur, se substitue un régime d'autorisation des changements d'usage des locaux d'habitation.
Une nouvelle définition des " locaux destinés à l'habitation " est donnée qui permet de clarifier les situations et de faire échapper aux démarches administratives préalable aux changements d'affectation un grand nombre de locaux (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).

D'autre part, le champ d'application territorial du régime des changements d'affectation est désormais limité à la petite couronne parisienne et aux grandes villes (200 000 habitants).

Par ailleurs, l'ordonnance consacre la possibilité de changement d'usage contre compensation en nature et distingue à partir de ce critère, les changements d'usage à caractère réel et ceux à caractère personnel.
La possibilité d'affectation temporaire à un usage autre que l'habitation est supprimée.

Des dispositions transitoires sont prévues pour régulariser certaines situations.

Avant la réforme : A 50 km autour des anciennes fortifications de Paris et dans les communes de plus de 10 000 habitants (loi de 1948 : art. 10-7). Il était en principe interdit (sauf dérogations ou aménagements autorisés) :

• de changer d'affectation des locaux à usage d'habitation, et notamment de les transformer en meublés professionnels,
• de transformer en vue d'un autre usage que l'habitation, les hôtels, meublés, pensions de famille, locaux professionnels ou administratifs,
• d'affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages.

L'affectation à un usage était appréciée sur la base de la situation du local en 1945.

Un champ d'application territorial réduit

Désormais, les nouvelles dispositions s'appliquent aux seules communes de plus de 200 000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).
La possibilité d'extension à d'autres communes ou partie de commune après avis du maire concerné demeure et les zones franches restent hors du champ d'application (CCH : art. L. 631-9 inchangé).

La nouvelle définition de l'usage d'habitation inclut les locations meublées à usage de résidence principale (art. 24 / CCH : art. L. 631-7)

Seul est soumis à autorisation préalable le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, c'est-à-dire selon la nouvelle définition, toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location à titre de résidence principale.

Alors que jusqu' à présent, il était en principe interdit de transformer en location meublée professionnelle (au sens de la loi du 2.4.49)1 ou en logement foyer, un logement loué nu préalablement, l'utilisation d'un logement pour l'un ou l'autre de ces usages d'habitation est désormais possible, sous réserve de respecter les dispositions applicables à ces usages (ex : location d'un an minimum pour une location meublée sauf dérogations en cours de débat au Parlement pour les étudiants : cf projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).

En revanche, la transformation sans autorisation préalable de logements loués nus ou de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, location meublée saisonnière ou location meublée à usage de résidence secondaire, demeure irrégulière.

Par ailleurs l'interdiction de transformer les hôtels de tourisme, les locaux professionnels ou administratifs, en vue d'un usage autre que l'habitation ainsi que celui de l'interdiction d'affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages, disparaissent, sous réserve que l'affectation soit régulière.

L'usage d'habitation est apprécié au 1.1.70

Jusqu'à présent apprécié sur la base de sa situation en 1945, un local est désormais réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, mais la possibilité créée par la loi de 1994, de demander un certificat administratif, indiquant si le local peut être régulièrement affecté à un usage donné, est supprimée. Cela pourrait faire ressurgir la pratique qui consistait avant 1994 à demander l'avis d'experts sur l'affectation des locaux.
Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés, quant à eux avoir l'usage pour lequel la construction a été autorisée.

Modalités du changement d'usage

Les possibilités de changement d'usages sont définies par le Code de la construction (CCH : art. L. 631-7-1).

L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l'immeuble après avis du maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d'arrondissement). En pratique, la procédure est la même qu'auparavant.

Cependant l'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant un autre usage. Cette possibilité n'existait jusqu à présent, que pour les locaux professionnels et cette dérogation avait un caractère personnel, elle cessait lorsque le bénéficiaire cessait son activité.

Désormais le titre est attaché au local et non à la personne, il constitue un droit réel publié au fichier immobilier ou au livre foncier. Il ne sera donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l'autorisation suite à compensation.

Lorsque le changement d'usage s'accompagne de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande d'autorisation vaut demande de changement d'usage.
Pour prendre en compte les objectifs de mixité sociale, en tenant compte des caractéristiques du marché et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, le préfet prend un arrêté fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement.
L'usage des logements à vocation à s'adapter à la situation locale.
Sous réserve que celle-ci ne revête à aucun moment un caractère commercial, le préfet peut comme précédemment autoriser, l'exercice d'une profession, dans une partie d'un local d'habitation, constituant la résidence principale du demandeur.

Dans chaque département où le changement d'usage des locaux à usage d'habitation est soumis à autorisation préalable, les conditions dans lesquelles le préfet accorde ces autorisations sont désormais fixées par arrêté préfectoral.

En l'absence de compensation, l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel ; elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire.
Les autorisations définitives accordées avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance et qui ont donné lieu à compensation effective, se trouvent attachées au local et non à la personne.

Disparition de l'affectation temporaire à usage d'habitation

Les dispositions antérieures permettant d'affecter à l'usage d'habitation, pour une durée maximale de treize ans, des locaux affectés régulièrement à un autre usage sont supprimées.

Les locaux qui, conformément à ces dispositions, sont temporairement affectés à l'habitation à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance (10 juin 2005), continuent à bénéficier de ce dispositif. Ils peuvent, comme prévu à l'origine retrouver leur affectation précédente sur simple déclaration adressée au préfet avant l'expiration du délai mentionné dans la déclaration initiale. Dans le cas contraire, les locaux qui, à l'expiration de ce délai, demeurent affectés à l'habitation sont régis par les dispositions applicables aux locaux à usage d'habitation.

L'ensemble de ces modification, territoriales, chronologiques et de nature, réduit substantiellement le champ d'application du régime des autorisations de changement d'usages de locaux et efface l'irrégularité de certaines transformations telle celles de plusieurs logements en meublés, l'infraction commise à l'époque disparaissant également.

Mesures transitoires

A titre transitoire les personnes qui ont changé sans autorisation l'usage d'un local pourront régulariser cette situation si elles justifient avant le 1er juillet 2006 de l'usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l'habitation depuis au moins 20 ans à la date d'entrée en vigueur de la présente ordonnance, soit le 10 juin 1985. Cette autorisation sera consentie à titre personnel.

(1) Loi du 2 avril 1949 (art. 2) " …. est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires.
N'est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d'une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1er et 2 de la loi n° 54-781 du 2 août 1954."