Principales dispositions du décret 27 mai 2004

Copropriété
(JO du 4.6.04)
N° 27/04

La loi SRU du 13 décembre 2000 contient de nouvelles dispositions qui ont modifié la loi du 10 juillet 1965 : elles visent à améliorer la gestion des immeubles en copropriété, assurer la trésorerie des syndicats et aider au redressement des copropriétés en difficulté.
Le décret du 27 mai 2004 a pour objet de compléter et d'adapter le décret du 17 mars 1967 au regard de ces nouvelles dispositions prévues par la loi SRU.

Il contient également des dispositions tendant à :

améliorer les règles qui régissent la tenue des assemblées générales
mieux organiser l'information des copropriétaires sur la gestion de leur immeuble
clarifier les rapports entre vendeurs et acquéreurs et améliorer l'information des acquéreurs de lots de copropriété

Un certain nombre d'articles intègrent des précisions apportées par la jurisprudence ou des modifications essentiellement rédactionnelles qui pouvaient être source de contentieux.

La plupart des mesures entrent en vigueur le 1er septembre 2004 ; certaines sont d'application immédiate et une mesure entre en vigueur le 1er janvier 2005.

Le décret est composé de neuf titres consacrés respectivement aux thèmes suivants :

les mutations de lots de copropriété
les assemblées générales de copropriété
le conseil syndical
le syndic
les dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative
la comptabilité du syndicat
la procédure applicable aux syndicats en difficulté
les unions de syndicats de copropriétaires
des dispositions diverses et transitoires : notamment les dates d'entrée en vigueur des différentes mesures

Les dispositions financières et comptables (décret du 27.5.04 : art. 23, 24, 31 à 33)

Les sommes pouvant être exigées des copropriétaires par le syndic (art. 23 / décret du 17.3.67 : art. 35)

Le syndic peut demander aux copropriétaires le paiement des sommes suivantes :

Des provisions trimestrielles destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel(elles peuvent avoir une autre périodicité si l'assemblée générale le décide). Avant la loi SRU, le syndic pouvait au choix, soit appeler des provisions sur la base du budget prévisionnel, soit demander le remboursement a posteriori des dépenses qu'il avait engagées et effectivement réglées.
Depuis le 1er janvier 2002, date d'application de la disposition de la loi SRU sur ce point, les charges courantes sont financées uniquement par le versement de provisions (égales au ¼ du budget sauf périodicité différente), en début de période (trimestre ou autre), sur la base d'un budget prévisionnel voté.
Le décret ne fait ici qu'adapter l'article réglementaire à la loi. En revanche, il prévoit pour la première fois expressément que le syndic adresse à chaque copropriétaire par lettre simple, avant chaque premier jour de trimestre, un avis indiquant le montant de la provision exigible (art. 24 / décret du 17.3.67 : art. 35-2 entrée en vigueur le 1er septembre 2004).
La loi SRU a défini le budget prévisionnel pour la première fois en énonçant qu'il portait sur l'ensemble des frais courants de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipements communs de la copropriété et indiqué qu'il devait être voté par l'assemblée générale dans les 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Le décret précise que le budget est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne, pour une année comptable, ne correspondant pas forcément à l'année civile ; lorsqu'il ne peut être voté qu'au cours de l'exercice qu'il concerne, le syndic peut au plus, à condition d'y être autorisé par l'assemblée générale, appeler deux provisions trimestrielles, chacune étant égale à ¼ du budget précédemment voté. Mais attention, la procédure de paiement accélérée des provisions est alors inapplicable (art. 32 / décret du 17.3.67 : art. 43) ;
A noter : l'assemblée se réunissant au cours de l'année x pour l'approbation du budget de l'année x+1 mais ne parvenant pas à un accord, décidera la plupart du temps au cours de cette même assemblée d'autoriser le syndic à appeler au plus deux provisions pour la période de l'année x+1 préalable au vote du budget.

Des provisions pour des travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (c'est l'assemblée générale qui fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes).
Le décret du 27 mai 2004 fixe la liste des dépenses se situant hors budget prévisionnel (art. 32 / décret du 17.3.67 : art. 44 et 45) :

les dépenses pour travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble ou portant sur les éléments d'équipement communs autres que ceux de maintenance. Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun y compris les menues réparations ou les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun comme ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, dès lors qu'il sont pris en charge dans le cadre du contrat de maintenance ou d'entretien correspondant. Sont également assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement commun ;
les dépenses pour travaux d'amélioration (transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement, adjonction de nouveaux éléments, aménagement ou création de locaux à usage commun) ;
les dépenses occasionnées par les études techniques telles que les diagnostics et consultations.

Comme pour le paiement des provisions sur la base du budget prévisionnel, le décret prévoit expressément qu'avant la date d'exigibilité déterminée par l'assemblée, le syndic adresse par lettre simple à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense (art. 24 / décret du 17.3.67 : art. 35-2 / entrée en vigueur le 1er septembre 2004).

La réserve prévue au règlement de copropriété (ancienne "avance de trésorerie permanente")
Le syndic peut comme par le passé demander aux copropriétaires le versement de l'avance constituant la réserve prévue par le règlement de copropriété. Son montant est dorénavant encadré : il ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel.

Les avances que constituent les provisions spéciales en vue de faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir (inchangé).

Il peut enfin demander le paiement d'avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux prévu par l'AG. L'assemblée générale peut décider d'établir un planning sur quelques années des travaux à effectuer (travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des équipements communs) et provisionner des sommes d'argent en vue de leur financement (entrée en vigueur le 1er septembre 2004).

Placement des fonds de la copropriété (art. 24 / décret du 17.3.67 : art. 35-1)

Pour les fonds qu'elle recueille, l'assemblée décide de leur placement et de l'affectation des intérêts produits par ce placement (entrée en vigueur le 1er septembre 2004).

Support juridique du plan comptable : charges/ provisions/ avances : définitions

Les notions de charges, provisions sur charges et avances sont définies notamment pour leur application comptable (au 1er janvier 2006, les comptes des syndicats de copropriété devront respecter des règles comptables spécifiques fixées dans un prochain décret).
Sont qualifiées de charges les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée n'empêche pas un copropriétaire de contester individuellement son compte vis à vis du syndicat.
Les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat.
Les avances sont les fonds destinés par le règlement ou par l'assemblée générale, à constituer des réserves (provisions spéciales pour travaux dans les 3 ans, réserve prévue au règlement, avances demandées en application d'un plan pluriannuel), ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux (notamment en cas d'impayés de la part de certains copropriétaires, le syndic appelle auprès des autres les sommes manquantes). Les avances sont remboursables.
Ce dernier point, en plus de son utilité comptable, consacre les solutions qu'avait dégagées la jurisprudence quant à la restitution au vendeur au moment de la cession du lot des sommes qu'il avait avancées au syndicat.

Entrée en vigueur immédiate de l'ensemble des dispositions financières et comptables à l'exception de celles pour lesquelles une date différente est précisée.

Les mutations de copropriété (décret du 27.5.04 : art. 2 à 5)

Etat daté (art. 4 / décret du 17.3.67 : art. 5)

L'information des parties à l'acte de vente est clarifiée. L'état daté (note de renseignements) qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire vendeur, doit comporter trois parties distinctes : les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire.

1ère partie : sommes dues au syndicat par le vendeur (syndicat créancier) :

provisions exigibles du budget prévisionnel
provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
charges impayées sur les exercices antérieurs
sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration (loi du 10.7.65 : art. 33)
avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale)

S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.

2ème partie : sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur) :

avances non utilisées ;
provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.

3ème partie : sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

reconstitution des avances, de façon même approximative
provisions non encore exigibles du budget prévisionnel
provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

Dans une annexe à cette 3ème partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Entrée en vigueur le 1er septembre 2004.

Répartition des dépenses entre les parties en cas de vente (art. 5 / décret du 17.3.67 : art. 6-2 et 6-3 nouveaux)

Les rapports entre vendeur et acquéreur d'un lot de copropriété sont clarifiés, la répartition des dépenses entre eux est facilitée.

Rappel sur l'exigibilité :

a provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-1)
les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 14-2)

Désormais à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ;
le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Une convention contraire est possible mais elle n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente. Le texte ne fait que reprendre la jurisprudence actuelle.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er septembre 2004.

Obligations du vendeur (art. 3 / décret du 17.3.67 : art. 4-4 nouveau)

Il est précisé que l'obligation de communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique, s'il existe, incombe au copropriétaire vendeur. Entrée en vigueur immédiate.

Les assemblées générales de copropriété (décret du 27.5.04 : art. 6 à 14)

Ordre du jour de l'assemblée générale (art. 6 / décret du 17.3.67 : art. 10 nouveau)

A tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent désormais notifier au syndic une ou des questions à porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale. (Auparavant ils avaient 6 jours pour notifier des questions complémentaires à compter de la convocation). Si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites compte tenu de la date de réception de la demande, elles le sont à l'assemblée suivante.

Les notifications pour la tenue de l'assemblée générale (art. 7 et 8 / décret du 17.3.67 : art. 11 et 13)

Ces notifications, qui doivent comme auparavant être faites au plus tard en même temps que l'ordre du jour, sont notamment adaptées aux nouvelles obligations de présentation comptable prévue par la loi SRU.

Une distinction est opérée entre :

les documents qui ne font pas l'objet d'un vote par l'assemblée, mais qui sont nécessaires à l'information des copropriétaires : les annexes au budget prévisionnel; l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (au-delà d'un certain montant de marché ou de contrat).

et les documents pour la validité de la décision en assemblée générale :

l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé
le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel

(L'état financier du syndicat, le compte de gestion général et le projet du budget doivent être conformes, à compter du 1er janvier 2005, à un modèle établi par un décret à paraître).

les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux
le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat
le projet de convention, ou la convention, prévue à l'article 39 (convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés ou alliés ou le syndicat et une entreprise dans laquelle ces personnes ont un intérêt) ; le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification de ces actes, lorsque l'assemblée est appelée à établir ou à modifier ces actes
le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles suivants de la loi du 10 juillet 1965 :

art. 14-1 (2è et 3è alinéa) : la périodicité et/ou la quotité des provisions ;
art. 14-2 (2è alinéa) : l'exigibilité des sommes afférentes aux dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel dont la liste est fixée par décret (décret du 27.5.04 : art. 32/ décret du 17.3.67 : art. 44 nouveau) ;
art. 18 (7è alinéa) : l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ;
art. 24 (2è et 3è alinéa) : les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais ces travaux ;
art. 25 : l'une des décisions nécessitant l'adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
art. 26-2 : les périodes de fermeture de l'immeuble, en cas de décision d'installer un dispositif de fermeture de l'immeuble ;
art. 30 (1er 2è et 3è alinéa): des travaux d'amélioration ; la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés ;
art. 35 : la surélévation ou la construction de bâtiments destinés à créer de nouveaux locaux à usage privatif ;
art. 37 (3è et 4è alinéa) : l'opposition à l'exercice du droit accessoire d'un copropriétaire ;
art. 39 : l'amélioration ou l'addition de nouveaux locaux, après destruction totale ou partielle de l'immeuble.

L'assemblée générale peut en outre examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour (art. 8 / décret du 17.3.67 : art. 13).

Le contenu du procès verbal (art. 11 / décret du 17.3.67 : art. 17)

Des précisions sont apportées sur le contenu et la présentation du procès verbal, qui peut désormais être inscrit sur un registre tenu à cet effet, sous forme électronique. Les signatures du procès verbal par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs sont alors, à la fin de la séance, établies conformément à l'article 1316-4 du Code civil.

Il s'agit d'un procès verbal des décisions (et non plus des "délibérations", terme qui désigne des échanges au cours de l'AG n'aboutissant pas forcément à une décision). Il mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions, sans que ceux-ci aient désormais besoin de le demander.

Décisions relevant de la majorité de l'article 25 (art. 12 / décret du 17.3.67 : art. 19)

Des précisions sont apportées sur le déroulement des votes dans les situations prévues à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci permet à la même assemblée, lorsqu'une décision n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, de décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote, "à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure" précise le nouveau décret.

Il est également précisé que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25.

Dans le cas où une nouvelle assemblée doit être réunie (lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires) il est précisé que la convocation doit être expédiée dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée ; les notifications n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée.

Marchés de travaux (art. 13 / décret du 17.3.67 : art. 19-2)

Lorsqu'une mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures est nécessaire (cas des marchés ou contrats dont le montant excède celui qui a été arrêté par l'assemblée générale des copropriétaires), et lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

Entrée en vigueur des mesures relatives à l'assemblée générale : 1er septembre 2004

Le conseil syndical (décret du 27.5.04 : art. 15 et 16)

Délibération fixant l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical (art. 15 / décret du 17.3.67 : art. 22)

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'ils ne sont pas définis par le règlement de copropriété, sont désormais fixés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (c'était auparavant la majorité de l'article 25). Cette délibération peut intervenir à tout moment et non plus seulement lors de l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.
Le décret consacre l'obligation pour le conseil syndical de rendre compte chaque année de sa mission devant l'assemblée générale des copropriétaires.