Sort du bail en cas de décès du locataire / Droit du conjoint survivant

N° 2002-05 / A jour au 20 octobre 2008
Loi du 3.12.01 (art. 14) relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral

Les articles 1751 du Code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989 ont été modifiés par la loi de 2001.

Conjoint cotitulaire du bail

Code civil : art. 1751 nouvelle rédaction

Une nouvelle disposition est introduite dans l'article 1751 du Code civil. Le conjoint survivant, cotitulaire du bail bénéficie d'un droit exclusif sur le logement sauf s'il y renonce expressément. Dans ce cas, la renonciation n'a d'effet que pour l'avenir (pas de rétroactiivité) et le conjoint se retrouve dans la situation d'un occupant sans droit ni titre.

Dérogeant aux règles de la dévolution successorale, ce droit exclusif implique que les héritiers ne pourront faire état de leur droit à l'attribution préférentielle du logement (tel que prévu à l'article 832 du Code civil). Ce droit est également indépendant des droits du conjoint dans la succession (il en bénéficiera même s'il renonce à la succession).

Les magistrats le rappellent d'ailleurs assez fréquemment. Il a été jugé que le descendant du locataire décédé n'est pas fondé à solliciter le transfert du bail à son profit dès lors que le transfert prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut se réaliser dans "l'hypothèse où, comme en l'espèce, le conjoint survivant est lui-même cotitulaire du bail. Le droit personnel de ce dernier fait obstacle à la dévolution organisée au profit des autres bénéficiaires (CA Paris : 25.9.07).

Pour mémoire, la cotitularité est de droit lorsque deux conditions sont remplies :

• le logement est à usage exclusif d'habitation (c'est-à-dire n'est pas affecté à un usage professionnel ou commercial) ;
• le logement sert effectivement à l'habitation des deux époux.

Ceci quel que soit le régime matrimonial des épuix, que le bail soit signé par l'un ou l'autre des époux.

Conjoint non cotitulaire

Loi du 6.7.89 : art. 14

Les dispositions de la loi du 6.7.89 sont aménagées.

Le conjoint survivant, qui ne peut se prévaloir de la cotitularité du bail, peut bénéficier du transfert du bail à son profit. Cependant, son droit n'est pas exclusif et si plusieurs bénéficiaires sont en concurrence, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

Cette hypothèse vise les situations suivantes :

• le conjoint survivant n'habitait pas avec le prédécédé,
• le local loué était à usage mixte, professionnel et habitation.