Rappel de quelques principes en matière d'assurance habitation

Location

Le locataire d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui inclut les HLM, est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (art. 7) ; en revanche, le locataire d'un logement relevant d'un autre régime (Code civil) n'est pas légalement tenu de s'assurer ; le plus souvent il y est tenu par les termes de son contrat de location.
Le propriétaire qu'il soit bailleur ou occupant, n'est pas obligé d'assurer ses biens immobiliers et mobiliers, même s'il y a tout intérêt, ce qu'il fait généralement.

En cas d'absence d'assurance, aucun dégât n'est indemnisé quand bien même il serait dû à la tempête ou à une catastrophe naturelle.

Toutefois, dans chaque département particulièrement touché par les tempêtes, une commission présidée par le Préfet et le Trésorier Payeur Général, sera chargée de faire un bilan de tous les obstacles qui ne seraient pas surmontés dans le cadre normal de l'assurance (communiqué du Premier Ministre du 29.12.99). L'ADIL a intérêt à s'en rapprocher.

Les contrat d'assurance de biens comportent obligatoirement une garantie "tempête" et une garantie "catastrophe naturelle"

Garantie "tempête"

La garantie "tempête" se rattache à la garantie "incendie" des contrats :

• assurance "multirisques habitation"
• assurances "multirisques commerçant ou entreprise et perte d'exploitation"
• assurance "automobile

Si le contrat est ancien et ne fait pas allusion à la garantie "tempête", le risque est néanmoins couvert dès lors que la personne est assurée contre l'incendie (loi du 25.6.90 : art. 4).

Garantie "catastrophe naturelle" (loi du 13.7.82 modifiée par la loi du 16.7.92)

Comprennent obligatoirement une garantie "catastrophe naturelle", les contrats :

• assurance "multirisques habitation"
• assurances "multirisques commerçant ou entreprise et perte d'exploitation"
• assurance "automobile", si est souscrite une garantie "dommages" (incendie, vol, dommages au véhicule)

En résumé, pour l'habitation, l'assurance "multirisques habitation" contient toujours ces deux garanties.
Pour le véhicule, les risques sont couverts uniquement, si une garantie "dommages" est souscrite. Si l'assurance "responsabilité civile" obligatoire est la seule souscrite, la personne n'est pas assurée contre ces risques tempête et catastrophe naturelle.

Les garanties obligatoires couvrent les biens situés en France métropolitaine, dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion) et les collectivités territoriales de Mayotte, à l'exclusion des territoires d'outre-mer (Wallis et Futuna, Polynésie Française et la Nouvelle Calédonie). L'assurance des catastrophes naturelles s'applique également dans la collectivité territoriale de Saint-Pierre et Miquelon.

La garantie "tempête, ouragan, cyclone " (Code des Assurances : art. L. 122-7)

Ce qui est garanti

Les contrats qui comprennent une garantie "incendie" comprennent automatiquement une garantie "tempête".

Dans le cas de cette garantie "tempête", sont couverts non seulement les effets du vent (tempête, ouragan, trombe, tornade, cyclone), mais aussi les dommages causés par la pluie, la neige ou la grêle.

Sont assurés ainsi les dommages matériels causés par :

• l'action directe du vent ou du choc d'un corps renversé ou projeté par le vent (par exemple : toitures endommagées, tuiles arrachées, façades abîmées par la chute d'un arbre ou la cheminée du voisin …)
• le poids de la neige ou de la glace accumulée sur les toitures et les chéneaux
• l'humidité due à la pluie, la neige ou la grêle pénétrant à l'intérieur du bâtiment assuré et détruit totalement ou partiellement par l'un de ces phénomènes naturels ; les dommages doivent survenir dans les 48 heures qui suivent les premiers dégâts
• la grêle

Pour bénéficier de la garantie, l'assuré doit apporter la preuve de l'intensité anormale du vent au moment du sinistre.

Les contrats prévoient que le vent incriminé doit :

• soit avoir une vitesse supérieure à 100 kms/heure
• soit avoir causé des dommages à d'autres bâtiments de bonne construction dans la commune ou dans les communes avoisinantes

Seuls seront indemnisés les dommages survenus pendant le sinistre et au cours des 48 heures suivantes. Ce délai de 72 heures est considéré suffisant pour permettre les mesures conservatoires nécessaires afin d'éviter l'aggravation des dommages (notamment bâchage ou couverture provisoire du bâtiment endommagé).

En outre, les assureurs ne garantissent que les bâtiments de "bonne construction", c'est-à-dire construits à plus de 50 % et couverts pour plus de 90 % de matériaux durs.

Ce qui n'est pas garanti

La liste des exclusions varie selon les contrats.

En général, ne sont pas garantis les dommages :

• aux bâtiments dont la construction ou la couverture comporte, en quelque proportion que ce soit, des plaques de toute nature non posées et non fixées selon les règles de l'art
• aux bâtiments clos au moyen de bâches ou dont la construction ou la couverture comporte, en quelque proportion que ce soit, des matériaux tels que carton ou feutre bitumé, toile ou papier goudronné, feuille ou film de matière plastique, non fixés selon les règles de l'art
• aux bâtiments et hangars de construction légère, appentis de jardin, vérandas. Mais hangars, silos et cuves peuvent être garantis si certaines conditions de sécurité sont respectées. Les dommages causés au contenu de ces bâtiments ne sont pas non plus couverts
• aux stores, enseignes et panneaux publicitaires, panneaux solaires, piscines démontables, fils aériens et leurs supports, antennes
• aux volets, persiennes, gouttières, chéneaux et parties ou éléments vitrés de construction ou de couverture ; toutefois, s'ils sont détruits en même temps que le bâtiment ou une partie du bâtiment, les dommages sont indemnisés. Par ailleurs, pour les parties vitrées, la garantie "bris de glace, lorsqu'elle a été souscrite, joue
• aux plantations, arbres, clôtures
• aux récoltes, non engrangées, aux cultures et au bétail non enfermé, car les contrats garantissant ces dommages ne sont pas concernés par la garantie "tempête" obligatoire
• provoqués directement ou indirectement, même en cas d'orage, par les eaux de ruissellement, l'engorgement ou le refoulement des égouts et canalisations souterraines
• occasionnés par les débordements de sources, de cours d'eau et d'étendues d'eau. En effet, les inondations, exclues de la garantie "tempête" et en général de la garantie "dégât des eaux", sont le cas échéant couvertes par la garantie "catastrophe naturelle" quand l'état de "catastrophe naturelle" est déclarée
• enfin, les dommages corporels ne sont pas non plus couverts s'ils ne font pas l'objet d'une garantie spécifique ("individuelle accident" ou "assurance décès")

Est-il possible de réclamer une indemnité à autrui ?

Si un vent violent fait tomber la cheminée d'un voisin ou un arbre de son jardin sur une maison, on ne retiendra pas sa responsabilité. Sa responsabilité ne pourrait être retenue au moins pour partie que si une faute de construction ou d'entretien lui était imputable.

Il est conseillé aux deux parties de faire chacune une déclaration de sinistre à leur assurance. Cela sera considéré comme un cas de force majeure qui exonère le responsable.

L'indemnisation

Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dès que la personne en a connaissance, au plus tard dans les cinq jours ouvrés (il faut transmettre dès que possible un état estimatif des pertes), sauf dispositions exceptionnelles. Dans le cas des tempêtes de décembre 1999, ce délai a été porté à 10 jours.

L'assureur fixera le montant des dommages et proposera une indemnité : l'indemnisation intervient alors dans le délai fixé par le contrat (en principe, dix à trente jours suivant l'accord amiable).

Sommes qui restent à la charge de l'assuré

• le montant de la franchise fixée par le contrat
• généralement, le montant évalué par l'expert au titre de la vétusté du bâtiment ou des objets

La garantie des catastrophes naturelles (Code des assurances : art. L. 125-1 à L. 125-6)

Depuis la loi du 13 juillet 1982 (modifiée par la loi du 16 juillet 1992), tous les contrats d'assurance qui couvrent les dommages causés à des biens incluent obligatoirement une garantie contre les catastrophes naturelles.

Il s'agit des contrats :

• assurance "multirisques habitation"
• assurance "multirisques commerçant ou entreprises et pertes d'exploitation"
• assurance "automobile" si est comprise une garantie "dommages" (incendie, vol …)

Définition de la catastrophe naturelle

L'article L. 125-1, al. 3, du code des Assurances ne donne pas une réponse précise, mais définit les effets de catastrophes naturelles comme étant "les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles de prévention n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises".

Par exemple, entrent dans cette définition : avalanche, inondation, glissement de terrain, coulées de boue, tremblement de terre, sécheresse, notamment les fissures qui apparaissent dans les constructions, suite à ces phénomènes.

Toutefois, ce n'est pas l'assureur qui détermine si les dommages résultent ou non d'une catastrophe naturelle, ce sont les pouvoirs publics qui déclenchent la procédure de catastrophe naturelle. Au cas par cas, sont examinées la gravité du phénomène, l'origine de l'événement et l'importance des dégâts causés tant aux particuliers qu'aux entreprises.

Mise en jeu : publication d'un arrêté interministériel

La parution au Journal Officiel d'un arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle pour le ou les événements et dans la zone géographique fixées par cet arrêté, conditionne la mise en jeu de cette garantie par l'assureur (concernant les catastrophes naturelles de décembre 1999 : arrêté publié au JO du 30.12.99).

Ce qui est garanti

L'assurance "catastrophe naturelle" ne couvre pas l'ensemble du patrimoine, mais uniquement les biens garantis … dommages par le contrat d'assurance.
Par exemple : un arbre non assuré par le contrat d'assurance pour les dommages qu'il peut subir (incendie, dégâts des eaux ne sera pas indemnisé, même si un événement climatique déclaré "catastrophe naturelle" l'endommage. Peu importe que le contrat d'assurance le garantisse dans le cadre de la garantie "responsabilité civile" (pour les dommages qu'ils peuvent causer à autrui).

L'assureur ne peut exclure aucun des biens mentionnés par le contrat d'assurance (Code des Assurances : art. L. 125-2).
La garantie "catastrophe naturelle" doit reprendre les mêmes garanties et les mêmes exclusions que les garanties "dommages". Par exemple : si le contrat garantit les dommages causés aux murs de clôture, l'assureur ne peut les exclure au titre de la garantie "catastrophe naturelle" alors qu'il pourrait le faire au titre de la "garantie tempête".

Pour appréhender l'étendue de la garantie "catastrophe naturelle", il faut se reporter à la rubrique "les biens assurés" (les définitions sont souvent indiquées en début de contrat).

La garantie "catastrophe naturelle" ne couvre que les dommages matériels directs consécutifs ou non à un dommage matériel garanti.

Dommages matériels
Cela exclut les préjudices financiers : frais de déplacement et de relogement (Rép. Min. JO : 4.11.83 p. 4893), perte de loyers, perte d'usage, valeur vénale des fonds de commerce et frais divers (par exemple : des honoraires d'expert)
Seuls quelques contrats peuvent couvrir les frais de relogement, pertes de loyers dans les limites inscrites au contrat.

Dommages directs
Cette dernière notion écarte les dommages qui ne sont pas causés par la catastrophe naturelle, qui n'ont avec celle-ci qu'un rapport indirect.
Ainsi, l'assurance joue si les murs de la maison sont fendus, si la stabilité de la maison est menacée par un glissement de terrain (ou en cas de chute d'un arbre sur un bâtiment).
Mais, elle ne joue pas pour les dommages causés à des appareils électriques, au contenu des réfrigérateurs et congélateurs avarié à la suite d'une coupure d'électricité.
Par contre, ces mêmes dommages peuvent être indemnisés si les biens ont subi une submersion due à une inondation (Rép. Min. JO : 4.11.83 : p. 4893).
Toutefois, certains contrats "multirisques" peuvent couvrir ces risques.

Au titre de la garantie "catastrophe naturelle", l'assureur prend toujours en charge les frais de déblais et démolition, de pompage et de nettoyage et de désinfection des locaux.
En matière d'inondation déclarée "catastrophe naturelle", la cour de Cassation considère que les dommages causés au terrain d'un immeuble, affectant ainsi ses fondations, sont des dommages matériels directs (Cass. Civ. I : 20.10.92).

De même, les dommages causés par l'humidité ambiante, consécutive à une inondation, ont été qualifiés de dommages matériels directs (CA Paris : 18.2. 87).

Depuis 1992, les études géotechniques nécessaires pour la remise en état des constructions doivent être prises en charge au titre de la garantie des catastrophes naturelles (Code des Assurances : art. L. 125-4-C).

La catastrophe naturelle doit être la cause déterminante du dommage.
Les dommages favorisés par une mauvaise construction, un non-respect des normes, un défaut d'entretien… ne seront pas indemnisés au titre de la garantie "catastrophe naturelle".

L'assurance "catastrophe naturelle" ne doit pas garantir les conséquences d'une inondation qui auraient pu être évitées si les trop-pleins prévus par les normes de construction avaient été installés sur la canalisation de descente des eaux (Cass. Civ. I : 7.2.95).
De même, lorsque le dommage est dû à l'existence de carrières antérieures à l'événement déclaré catastrophe naturelle (Cass. Civ. I : 20.10.92).

Ce qui n'est pas garanti

Les biens exclus ou non assurés au titre de l'une ou l'autre des garanties "dommages" du contrat de l'assuré ne peuvent pas être indemnisés dans le cadre des catastrophes naturelles. Il en va ainsi souvent pour les terrains, les plantations, les clôtures, les murs d'enceinte.
Si l'assuré n'a souscrit qu'une assurance garantissant sa responsabilité civile, il ne pourra pas non plus obtenir d'indemnisation pour les dégâts subis par l'ensemble de ses biens.

Les biens situés sur un terrain couvert par un plan de prévention des risques naturels et prévisibles ou construits en violation des règles administratives tendant à prévenir les risques naturels, peuvent être exclus de la garantie à l'exception des biens et des activités existant antérieurement à la publication du plan (Code des Assurances : art. L. 125-6).

L'indemnisation

L'assuré doit déclarer le sinistre à l'assureur dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans les dix jours qui suivent la publication de l'arrêté interministériel au Journal Officiel.

Le délai est plus long que le délai minimum de droit commun fixé (Code des Assurances : art. L. 113-2-4°).

Contrairement à l'article L. 113-2-4° du code des Assurances, le délai de déclaration paraît courir dès lors que l'arrêté interministériel est publié, même si l'assuré n'a pas encore connaissance des dommages subis par ses biens.

L'assuré peut valablement déclarer le sinistre avant la publication de l'arrêté interministériel. Cela lui évite d'avoir à "surveiller" la publication éventuelle au Journal Officiel de l'arrêté le concernant et peut, en outre, lui permettre d'échapper à la déchéance pour déclaration tardive, si le sinistre subi relève d'une autre garantie du contrat (tempête par exemple), ce qu'il n'est pas toujours en mesure d'apprécier.

Les clauses-types n'ont prévu aucune sanction en cas de déclaration tardive. La sanction stipulée dans le contrat d'assurance de base (généralement la déchéance), peut s'appliquer. A défaut, l'assureur peut demander une indemnité réparant le préjudice que lui cause la déclaration tardive.

La déclaration n'est soumise à aucune forme ni à un contenu particulier autres que les règles de droit commun ; il existe un imprimé spécial de déclaration que peut remettre l'assureur.

Il faut transmettre dès que possible à l'assureur un état estimatif des pertes : tout document peut être pris en considération (photo, facture d'achat ou de réparation, expertise, acte notarié …).

Délais de règlement

Aux termes de la loi (art. L. 125-2-al. 4 du Code des assurances) et sauf dispositions contractuelles plus favorables (c'est-à-dire qui réduiraient ce délai), l'assureur doit verser l'indemnité dans le délai de trois mois à compter de la date de la remise de l'état estimatif des pertes ou si elle est postérieure, de la date de publication de l'arrêté interministériel.

Sommes restant à la charge de l'assuré

Le montant de la franchise fixé par la loi :

• 1.500 F pour les habitations, les véhicules à moteur et les autres biens à usage privé ;
• 10 % du montant des dommages (avec un minimum de 4.500 F) pour les biens à usage industriel, commerçant, artisanal ou agricole) ;
• la franchise applicable aux bâtiments appartenant aux collectivités locales varie selon l'usage des bâtiments ;
• le cas échéant, le montant évalué par l'expert de la vétusté du bâtiment ou des objets endommagés ;
• un éventuel dépassement du plafond de la garantie du contrat.

Le montant de la cotisation

Le coût de cette garantie s'élève à 12% depuis le 1er septembre 1999 de la cotisation du contrat "incendie, explosion, vol, multirisques-habitation ou entreprises".

L'assureur peut-il refuser de garantir la catastrophe naturelle ?

L'Etat doit élaborer des plans de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, avalanches ..) pour définir les zones exposées et les techniques de prévention (art. 40-1 à 40-7 de la loi du 22.7.87 modifiée par la loi du 2.1.95).

Les assureurs peuvent alors refuser d'assurer les biens situés sur les terrains déclarés inconstructibles par un plan de prévention des risques (sauf biens existants avant publication du plan).

Il est en de même pour les biens immobiliers construits en violation des règles administratives. Les assureurs peuvent refuser d'assurer les biens seulement lors de la conclusion initiale du contrat ou de son renouvellement (Code des Assurances : art. L. 125-6).

Le propriétaire d'un bien situé sur des terrains couverts par un plan de prévention des risques devra, dans les cinq ans, se conformer aux prescriptions imposées (techniques de prévention). A défaut, l'assureur pourra, sur décision du Bureau Central de Tarification, lui imposer des conditions de garantie plus strictes (franchise plus élevée, exclusion d'un bien …) (Code des assurances : art. L . 125-6).

Garanties "forces de la nature"

Les contrats d'assurance automobile comprennent souvent une garantie "forces de la nature", qui joue en cas d'événements naturels non déclarés "catastrophes naturelles".

Cette garantie est plus rare dans les "multirisques habitation" ; elle joue en cas d'inondation non déclarée "catastrophe naturelle".

Conséquences des intempéries dans les copropriétés

L'assurance collective d'un immeuble en copropriété n'est pas obligatoire. Cependant, elle est généralement imposée par le règlement de copropriété.

Que couvre l'assurance collective ?

Elle peut couvrir la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité des propriétaires. Elle garantit alors, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son lot : cloisons, placards, papiers peints …

L'assurance collective peut couvrir les seules parties communes ; dans ce cas, l'assurance des parties privatives relève du choix des copropriétaires.

A défaut d'assurance personnelle couvrant les dommages causés aux parties privatives, le copropriétaire ne sera pas couvert.

Elle peut couvrir aussi des garanties annexes : privation de jouissance (frais de relogement), honoraires d'expert, dommages électriques, frais de déblais des décombres …

L'assurance couvre la garantie de responsabilité civile de la copropriété ; elle couvre l'ensemble des copropriétaires vis-à-vis des tiers, mais aussi entre eux, notamment en cas de sinistres provoqués par le bâtiment (chute d'une tuile sur un passant).

L'assurance collective couvre les dommages causés à l'immeuble par la tempête (assurée contre l'incendie, la copropriété bénéficie automatiquement d'une garantie contre la tempête), grêle et neige sur les toitures, bris de glace, catastrophes naturelles. Les contrats d'assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels directs dus à ces événements…

En cas de sinistre

Il appartient au syndic de faire la déclaration en cas de sinistre auprès de l'assurance de la copropriété et suivant l'étendue de la garantie collective aux copropriétaires de déclarer à leur propre assureur les dommages affectant leurs parties privatives. Si les locaux sont loués, les déclarations de sinistre incombent aux locataires.

En conclusion, il est conseillé pour chaque copropriétaire d'assurer les risques relatifs aux parties privatives non couvertes par la police commune : mobilier personnel, embellissements …

Conséquences des intempéries dans le parc locatif

Le locataire est, sauf cas de force majeure, responsable des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
(Un événement est constitutif de force majeure s'il a un caractère imprévisible et irrésistible. Une tempête est un cas de force majeure si du fait de la violence ou de l'ampleur et de la soudaineté de l'événement, il a été impossible de prendre des mesures pour y faire face).

Pour répondre à cette obligation le locataire doit souscrire une assurance habitation.
Une clause d'assurance obligatoire est d'ailleurs généralement prévue au contrat de location.

Le bailleur est tenu, quant à lui, de faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires et qui ne sont pas de nature locative (Code Civil : art. 1755 / loi du 6.7.89 : art. 6 c).

Il est par ailleurs obligé d'entretenir l'immeuble en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (Code Civil : art. 1719 / Loi du 6.7.89 : art. 6 c).

A qui incombe la déclaration des désordres survenus sur le logement loué et qui prendra en charge les sinistres ?

En cas de sinistre, le bailleur doit déclarer à son assurance "multi-risques" les dégâts immobiliers, c'est-à-dire portant sur le clos et le couvert.
Le locataire doit déclarer à son assureur la perte de son mobilier ou les détériorations intervenues à l'intérieur de son logement ; il en est ainsi lorsque la pluie a pénétré dans le logement en raison d'une toiture endommagée.

Les assureurs se répartiront la charge du sinistre

Le locataire n'est pas tenu, en principe, de déclarer à son assurance tous les sinistres intervenus sur son logement à raison de la tempête, à savoir les toitures soulevées par le vent ou détruites par un arbre, les cheminées détériorées.
En effet, son assurance est une assurance de responsabilité civile qui ne couvre pas les éléments immobiliers tels le clos et le couvert. Toutefois, en cas de doute, il est prudent de procéder à cette déclaration et recommandé d'informer au plus tôt le bailleur pour qu'il saisisse son propre assureur.

Dans tous les cas, il convient de bien relire son contrat d'assurance car tous les dégâts ne seront pas automatiquement indemnisés.
Des clauses d'exclusion sont souvent prévues pour les désordres affectant des éléments annexes ou accessoires au bien, tels que les stores, volets, vérandas, appentis de jardin, clôtures, antennes de télévision.

S'agissant des dommages causés aux accessoires ou annexes non couverts par l'assurance qui du bailleur ou du locataire doit se charger de la réparation ?

Compte tenu des principes rappelés ci-dessus, il ne semble pas faire de doute qu'incombe au bailleur l'obligation de remise en état de tous les éléments détériorés et non couverts par la garantie tempête, ou la garantie catastrophe naturelle, ainsi de tous les éléments non assurés ou faisant l'objet d'une clause d'exclusion dans le contrat d'assurance (ex : l'enlèvement des arbres déracinés, le remplacement des volets détériorés).

Jusqu'où peut aller l'obligation de réparer imposée au propriétaire

La reconstruction ne peut être exigée par le locataire en cas de destruction totale du bien loué.
" Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement " (art. 1722 du Code Civil).La distinction entre " perte totale " ou " perte partielle " reste une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Il convient donc de se montrer prudent dans l'application de ces principes, car la jurisprudence est, elle-même, très nuancée.

La maison est totalement détruite

La maison n'est plus habitable et nécessite pour le redevenir des travaux de reconstruction

Dans ces cas, le contrat de location est résilié de plein droit.

Le propriétaire n'est en aucun cas obligé de reconstruire. La perte totale de la chose louée équivaut à une destruction complète de l'immeuble. Une destruction partielle peut être assimilée à une perte totale, lorsque l'usage même de l'immeuble se trouve irrémédiablement compromis, ou n'est plus conforme à sa destination.

Pour l'application de ce principe, la jurisprudence se réfère au coût des travaux nécessaires par rapport à la valeur de l'immeuble.

La résiliation entraîne les effets suivants :
Il n'est pas nécessaire pour le locataire de respecter un préavis. Il n'est redevable des loyers que proportionnellement au temps de sa jouissance et est fondé à se faire rembourser les loyers éventuellement payés d'avance, ainsi que le dépôt de garantie.

La maison est totalement mais temporairement inhabitable

Il convient alors d'être prudent : en effet, si la notion de perte totale s'étend au cas où, par suite des circonstances, le locataire se trouve dans l'impossibilité de jouir du logement conformément à sa destination (Cass. Civ. 22.11.22 et 17.10.68), il n'en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu'en cas de privation de jouissance temporaire et " équitable ", il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du prix.

Par exemple, en période d'inondation, si l'on considère que le bail n'est pas résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l'inoccupation, le loyer n'est pas dû puisqu'il n'y a plus de contrepartie.

Si l'on considère que, compte tenu de la durée importante d'impossibilité d'occupation, il y a perte totale de la chose louée, le bail est résilié de plein droit (cf. cas de la maison totalement détruite).

La maison est détruite en partie, mais reste habitable

La perte est partielle, lorsque l'état de l'immeuble entraîne une diminution de l'usage des lieux sans en empêcher la jouissance.

Le locataire dispose, dans ce cas, d'une option ; il peut demander :

• soit une diminution du prix amiable ou, à défaut, judiciaire
• soit une résiliation amiable ou, à défaut, judiciaire du bail. La perte partielle n'entraîne la résiliation du bail que si le juge l'estime assez considérable pour rendre impossible la jouissance des lieux loués. Pendant la période d'inondation, si une partie de la maison est inhabitable, le locataire a droit à une diminution du prix. En aucun cas, le locataire ne peut obliger le bailleur à reconstruire ce qui a été détruit, tout au plus peut-il demander une diminution du loyer.

Cas particulier de la maison construite sur un terrain inondable

Si la maison a été construite sur un terrain inondable et subit une inondation, on ne peut pas dire qu'il s'agit d'un cas fortuit, dans la mesure où l'événement était prévisible.
Le bailleur est tenu pour responsable des dommages subis par le locataire du fait de la garantie de jouissance paisible qu'il doit à son locataire.

Pendant la période des travaux de réparation, le loyer devra être payé intégralement, sauf si les travaux durent plus de 40 jours ; le loyer sera alors diminué à proportion du temps et de la partie du logement inutilisable. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent le logement inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail (Code Civil : art. 1724).