Quel est le contenu de la loi du 18.12.96 relative à la protection des acquéreurs de lots de copropriété?
N° 1996-06 / A jour au 12 octobre 2008
La loi du 18.12.96 (JO du 19.12.96) instaure une garantie de superficie lors de la vente d'un lot de copropriété.
L'obligation de mentionner la superficie
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout compromis ou promesse synallagmatique, tout acte de vente d'un lot ou d'une fraction de lot et situé dans un immeuble en copropriété, doit indiquer la superficie de la partie privative de ce lot.
Cette obligation d'information est une obligation de résultat qui pèse directement sur le vendeur, particulier, comme professionnel. Celui-ci peut prendre toutes les mesures qu'il souhaite pour remplir son obligation : mesures effectuées par ses soins ou ceux d'un professionnel quel qu'il soit (géomètre-expert, architecte, agent immobilier). Cette obligation pèse également indirectement sur tous les rédacteurs d'actes, notaires, agents immobiliers... qui peuvent voir leur responsabilité mise en cause en cas d'action en nullité ou diminution du prix, engagée par l'acquéreur. La définition de la superficie sera établie par décret.
Locaux concernés
Sont concernés les locaux à usage d'habitation, de bureaux, de commerces ou autres, neufs et anciens situés dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété. Les logements faisant l'objet d'une vente en l'état futur d'achèvement ne sont pas visés par la loi dans la mesure où il s'agit de logements en cours de construction.
Sont exclus du champ d'application de la loi : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret (8 m2).
Contrats concernés
Tous les contrats et avant-contrats de vente conclus à compter du 19 juin 1997 doivent mentionner la superficie du lot vendu. Les nouvelles dispositions ne sont pas applicables :
- aux actes authentiques intervenant avant le 19 décembre 1997 et résultant d'une vente conclue ou d'une promesse signée avant le 19 juin 1997 ;
- aux décisions judiciaires, quelle que soit la date à laquelle elles sont rendues, qui constatent une vente réalisée avant le 19 juin 1997 (exclusion de la vente sur saisie : Cass. civ. II : 3.10.02).
Sanctions en cas d'absence de la mention de superficie
L'absence de mention indiquant la superficie du lot vendu peut entraîner la nullité de l'acte. Il s'agit d'une nullité relative ordonnée par une loi d'ordre public de protection de l'acquéreur. Cette action en nullité ne peut donc être intentée que par le bénéficiaire de la promesse en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur en cas d'acte de vente.
L'action en nullité doit être intentée au plus tard dans le délai d'un mois après l'acte de vente authentique. Passé ce délai, l'action en nullité est irrecevable. La signature du contrat de vente authentique mentionnant la superficie du lot couvre la nullité de l'avant-contrat qui l'a précédé pour le cas où celui-ci aurait omis cette mention.
Sanctions en cas d'information inexacte sur la superficie
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle exprimée dans l'acte , le vendeur n'est pas fondé à réclamer un supplément de prix.
Si la superficie réelle est inférieure à la superficie mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut exiger une diminution du prix si le superficie réelle du lot est inférieure à 5 % au plus à la superficie mentionnée dans l'acte.
Si le superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de m2 en moins (quels qu'ils soient).
L'acquéreur doit intenter, à peine de déchéance, cette action en diminution du prix dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Exemple : contrat mentionnant 100 m2 de superficie. Prix de vente 150.000 €. Superficie réelle 94 m2 - diminution possible du prix de 6 % soit 9.000 € - Superficie réelle 95 m2 - Pas de diminution de droit du prix.