La loi ENL : location

Etude ANIL sur l'Engagement National pour le Logement / Juillet 2006

A jour au 13 juillet 2006

Clauses réputées non écrites dans un contrat de location (ENL : art. 84 / loi 6.7.89 : art. 4)

Certaines clauses limitativement énumérées par la loi sont réputées non écrites dès lors qu'elles figurent dans un contrat de location d'un local à usage d'habitation (loi du 6.7.89 : art. 4). Cet article est complété par neuf nouvelles clauses considérées pour la plupart comme abusives par la Commission des clauses abusives (recommandation n° 2000-01 du 17.2.00).
Est réputée non écrite toute clause qui :

impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;
qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Logement décent / modification de la procédure (ENL : art. 86)

Extension des compétences des CDC (ENL : art. 86 / loi 6.7.89 : art. 20 et 20-1)

Les compétences des Commissions départementales de conciliation, étendues une première fois par la loi SRU, portent sur les litiges relatifs :

aux loyers (procédure 17 C);
aux modalités de sortie progressive de la loi du 1.9.48 pour les logements qui y sont soumis ;
à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ;
aux difficultés résultant de l'application d'un accord collectif national ou local, d'un plan de concertation locative d'un immeuble ou groupe d'immeubles.

La loi ENL étend cette fois-ci la compétence des commissions départementales de conciliation aux litiges portant sur les caractéristiques du logement décent.

Procédure de mise en conformité du logement (ENL : art. 86 / loi du 6.7.89 : art. 20-1)

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail en cours (loi 6.7.89 : art. 20-1).

La procédure de mise en conformité du logement se caractérise désormais par la saisine préalable de la Commission départementale de conciliation : il est prévu qu'à défaut de réponse du propriétaire à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d'accord entre les parties, la Commission départementale de conciliation est saisie par l'une ou l'autre des parties. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi par l'une ou l'autre des parties.

Ce dernier détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Dans le dispositif antérieur, le juge ne pouvait réduire le montant du loyer que si le bailleur avait été condamné à effectuer les travaux et que ces derniers n'avaient pas été exécutés. Une fois la carence du bailleur constatée, le locataire devait donc saisir une nouvelle fois le tribunal en vue de la diminution du loyer.

La loi ENL supprime la nécessité de cette seconde saisine en donnant au juge la possibilité de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux (sans attendre que soit constatée la carence du bailleur dans l'exécution des travaux).

Mandat d'agir en justice donné à une association en cas de litige (ENL : art. 86 / loi 6.7.89 : art. 24-1)

Afin de faciliter les actions en justice des locataires en cas de litige relatif à la non-décence du logement, la loi ENL élargit la liste des associations susceptibles d'agir au nom et pour le compte du locataire et offre à ces mêmes associations la possibilité de l'assister et de le représenter devant le tribunal d'instance.

Comme auparavant, les locataires peuvent mandater pour agir en justice :

une association siégeant à la Commission nationale de concertation à condition qu'elle soit agréée à cet effet la Confédération nationale du logement (CNL), la Confédération générale du logement (CGL), la Confédération consommation, logement, cadre de vie (CLCV), la Confédération syndicale des familles (CSF), et l'Association force ouvrière consommateurs (AFOC) ;
une association ayant pour but de défendre les personnes en situation d'exclusion par le logement.

La loi ENL ajoute à cette liste les associations dont l'objet est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées. Ces associations doivent être agréées par le représentant de l'Etat dans le département et interviennent dans les conditions de l'article 828 du nouveau code de procédure civile relatif aux modalités d'assistance et de représentation devant les tribunaux d'instance.
Il est en outre prévu que ces mêmes associations peuvent assister un locataire devant le tribunal d'instance, dans les conditions de l'article 828 du nouveau code de procédure civile, dès lors qu'elles sont dûment mandatées et qu'elles remplissent les conditions d'agrément.

Motif illégal de refus de caution (ENL : art. 87 / loi 6.7.89 : art. 22-1 al.1)

Le bailleur qui exige un cautionnement pour garantir les obligations du locataire ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française. La loi ENL ajoute un motif illégal de refus de caution : le bailleur ne peut refuser une caution en raison du fait qu'elle réside en dehors du territoire métropolitain.
Charges locatives (ENL : art. 88 / loi 6.7.89 : art. 23 / CCH : L.442-3)

La loi ENL modifie en quatre points les dispositions relatives aux charges locatives dans le secteur privé et dans le secteur social.

Caractère récupérable des charges liées aux ascenseurs

La loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 a modifié la réglementation sur la sécurité des ascenseurs anciens en prévoyant notamment qu'ils doivent faire l'objet d'un contrôle et d'un entretien spécifiques (CCH : L.125-1 à L.125-2-4). La loi ENL effectue les coordinations nécessaires en matière de charges locatives dans le parc privé et social.
Sont récupérables auprès des locataires certaines dépenses effectuées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien (CCH : L.125-2-2) :

les opérations et les vérifications périodiques minimales ;
la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ;
les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

Ces dépenses sont récupérables dès lors qu'elles sont effectuées postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi.

Suppression de la référence à la contribution représentative du droit de bail

La loi ENL supprime de la liste des charges récupérables celles qui sont dues en contrepartie de la contribution annuelle représentative du droit de bail (loi 6.7.89 : art. 23 et CCH : L.442-3).
Pour mémoire, la contribution représentative du droit de bail (CRDB) a été supprimée pour les revenus locatifs perçus à compter du 1er janvier 2001. A compter de cette date, la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail, dont le bailleur était également redevable, a été remplacée par la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) égale à 2,5 % des revenus bruts fonciers relatifs à des immeubles achevés depuis plus de 15 ans (et supprimée depuis pour les bailleurs personnes physiques par la loi de finances pour 2006).

Possibilité de déroger à la liste des charges récupérables par accord collectif local

Les services qui peuvent aujourd'hui être proposés au locataire dans un immeuble ont considérablement évolué (digicodes, vidéophones, systèmes de chauffage plus performants,…). C'est pourquoi la loi ENL introduit la possibilité de déroger à la liste des charges récupérables fixée par décret par la voie d'un accord collectif local (loi du 23.12.86 : art. 42). Toutefois, la possibilité de modifier la liste des charges récupérables n'est ouverte que dans deux domaines bien circonscrits par la loi : l'amélioration de la sécurité et la prise en compte du développement durable.

Simplification du calcul des charges récupérables en cas de prestation de service par une entreprise

Cette disposition vise à mettre un terme à une jurisprudence de la Cour de cassation ayant considéré que lorsque des prestations de nettoyage sont effectuées par une entreprise, les charges récupérables ne peuvent inclure ni la marge bénéficiaire de l'entreprise, ni la TVA. En pratique, les bailleurs devaient donc extraire la marge bénéficiaire de l'entreprise de la facture dont ils demandaient remboursement au locataire (information quasiment impossible à obtenir).
Désormais, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise est récupérable sur le locataire dans sa totalité, toutes taxes comprises.

Réforme des règles de transmission du bail aux héritiers en loi de 1948 (ENL : art. 85 / loi du 1.9.48 : art. 5)

En cas de décès ou d'abandon de domicile de l'occupant d'un logement soumis à la loi de 48 encore titulaire d'un bail, celui-ci est automatiquement transmis à ses héritiers qu'ils occupent ou non le logement. Il s'agit en fait de l'application pure et simple de la disposition du code civil sur la transmission du bail. En effet, il n'existe pas en loi de 48 de dispositions limitant le transfert du bail à certaines catégories de bénéficiaires comme c'est le cas dans la loi du 6 juillet 89.
L'objectif étant depuis plusieurs années la disparition progressive des locations soumises au régime de la loi de 48, la loi ENL supprime cette transmission automatique du contrat de location aux héritiers en prévoyant que, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l'abandon de domicile du locataire.
Un droit au maintien dans les lieux est accordé au conjoint, au partenaire d'un PACS (ajouté à la liste par la loi ENL) et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à ses ascendants, aux enfants mineurs et aux personnes handicapées. Les droits d'occupation du logement par des tiers en cas de décès ou d'abandon de domicile du locataire ou de l'occupant de bonne foi au sens de la loi de 48 sont ainsi uniformisés.

Logements conventionnés

Logements conventionnés d'ICADE / loyer maxima à l'expiration de la convention (ENL : art. 61 / CCH : L.411-5)

Le législateur réintroduit (dans une version différente de celle censurée par le Conseil constitutionnel lors la loi SRU) un article L.411-5 dans le code de la construction et de l'habitation.
Les nouvelles dispositions intéressent (en Ile de France et plus spécialement dans le Val de Marne) les locataires de logements conventionnés appartenant à Icade (filiale de la Caisse de dépôts et consignations) et les communes soumises au quota de 20 % de logements sociaux (loi SRU : art. 55).

Les règles applicables à la sortie de la convention afin que les locataires en place ne subissent plus d'augmentations de loyers trop importantes sont aménagées. Jusqu'à maintenant, à l'expiration des conventions, les loyers sortaient de l'encadrement prévu par la convention, et augmentaient sensiblement (même si l'augmentation s'étalait sur plusieurs années).
Il est prévu qu'à l'expiration de la convention, les logements concernés sont soumis aux plafonds de loyers PLS.
Pour information, ces loyers maxima font l'objet d'une circulaire annuelle ; la circulaire du 28.6.05 établissait les loyers maxima PLS à 8,14 €/m2 (communes classées en zone I) et 8,65 €/m2 (communes classées en zone I bis).
Cette obligation de loyers maxima s'étend sur une durée de six ans à compter de l'expiration de la convention.
Par ailleurs, les communes peuvent continuer à comptabiliser ces logements dans le quota de 20 % de logements sociaux.
Cette mesure ne concerne que les locataires en place au moment de l'expiration de la convention.
En l'absence de précisions en ce sens, les relations contractuelles pendant cette période devraient être régies par l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors qu'un locataire quitte le logement après l'échéance de la convention, le loyer n'est plus soumis aux règles de loyer maxima.
En revanche, le texte ne prévoit pas expressément que cette prise en compte au titre de l'article 55 prend fin si le locataire en place à l'échéance de la convention quitte le logement. A l'issue des six ans, le bailleur peut proposer un nouveau loyer en respectant la procédure de droit commun prévu à l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 (proposition d'augmentation de loyer et étalement de l'augmentation sur 3 ou sur six ans).

Logements conventionnés APL / information des locataires et des communes (ENL : art. 62 / CCH : L.411-5-1)

Dès lors qu'ils possèdent plus de dix logements, les bailleurs de logements conventionnés APL des secteurs II (SEM, sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts, collectivités publiques, sociétés filiales d'un organisme collecteur du 1 % logement) et III (entreprises d'assurances, établissements de crédit et autres personnes morales) informent le locataire :

de la nature temporaire de la convention qui les lie à l'Etat ;
de sa date d'échéance ;
des conséquences financières pour le locataire à l'issue de la durée de validité de la convention.

Sont exclus de ce dispositif d'information les logements appartenant aux organismes HLM (ou gérés par eux), à des personnes physiques ou à des SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Si le bailleur a décidé de ne pas renouveler la convention le liant à l'Etat, il informe au plus tard deux ans avant son expiration, les locataires concernés de son intention.
Cette notification est accompagnée d'une prévision d'augmentation des loyers.
Dans le délai de deux ans avant l'expiration de la convention, le bailleur doit également informer les maires des communes concernées ainsi que le préfet de son intention de ne pas renouveler la convention en question.
Si cette absence de renouvellement a pour conséquence de faire passer la commune au-dessous du seuil de 20 % de logements sociaux ou si la commune est déjà au-dessous de ce seuil, l'avis consultatif du représentant de l'Etat dans le département est requis.
On peut souligner que le texte ne prévoit pas de sanctions spécifiques.
L'entrée en vigueur de ces mesures est soumise à la parution d'un décret (décret à paraître).