Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif : réduction d'impôt et investissement

Dispositif Loc’Avantages : investissement locatif entre 2022 et 2024

Le dispositif "Loc'Avantages" est une incitation fiscale à l’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition de mettre en location le bien et de signer une convention avec l'Agence nationale de l’habitat (Anah).

Dates d’application
Le dispositif "Loc' Avantages" s’applique aux demandes de convention régulièrement déposées entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024 sur la plateforme de l’Anah (Monprojet.anah.gouv.fr), dans un délai de deux mois à compter de la signature du contrat de location (bail).

Démarches
Le choix du dispositif "Loc'Avantages" doit être précisé lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. Doivent être entre autres joints à la déclaration de revenus :

la convention signée avec l’Anah ;
la copie du bail ;
la copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail.

Plafonnement de l’avantage fiscal
Pour l’imposition 2024, le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné :

en hexagone à 10 000 €,
en outre-mer à 18 000 €.

Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux (personne seule, en couple, avec ou sans personne à charge).

À savoir

Le dispositif "Loc’Avantages" remplace depuis le 1^ermars 2022 le dispositif "Louer abordable" dit "Cosse".

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Les avantages du dispositif "Loc’Avantages"

La réduction d’impôt dépend :

du montant du loyer appliqué ;
de la localisation du logement ;
des modalités de mises en location.

Taux de réduction d’impôt en hexagone et en outre-mer

Niveau de loyers	Taux de réduction d'impôt correspondant sans intermédiation locative	Taux de réduction d'impôt en intermédiation locative
Loc1 (location intermédiaire)	15 %	20 %
Loc2 (location sociale)	35 %	40 %
Loc3 (location très sociale)	-	65 %

À savoir

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. La fraction non imputée ne peut donner lieu à remboursement.
Dans le cas d’un conventionnement avec l’Anah intégrant la réalisation de certains travaux dans le logement mis en location, l’Agence peut accorder des aides financières sous conditions (aide à la rénovation énergétique, assistance à la maîtrise d’ouvrage, etc.).
Dans le cas d’un conventionnement avec l’Anah intégrant l’intermédiation locative, l’Anah peut attribuer la prime d’intermédiation locative (PIL) de 1 000 €. Elle peut être cumulée avec :
- une prime de 1 000 € en cas de mandat de gestion ;
  ET
- une prime de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif

Pour pouvoir bénéficier du dispositif " Loc’Avantages ", il faut que le logement respecte les conditions suivantes :

être situé sur le territoire hexagonal, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte ;
être conventionné avec l’Anah ;
respecter un certain niveau de performance énergétique ;
être loué non-meublé ;
être loué à usage de résidence principale ;
être loué pendant au moins six ans ;
être loué pour un loyer inférieur à un plafond (cf. les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (cf. les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
être loué à une personne autre :
- qu’un membre du foyer fiscal du bailleur ;
- qu’un ascendant ou un descendant du bailleur ;
- qu’une personne occupant déjà le logement (sauf au moment du renouvellement du bail).

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter

Plafonds de loyer applicables en 2024 (en euros/m2 par mois charges non comprises)

Les plafonds de loyer pour bénéficier du dispositif "Loc’Avantages" sont définis par commune et répartis en trois catégories (Loc1, Loc2, Loc3). Le calcul est réalisé en appliquant une décote au loyer de marché observé localement :

15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire (Loc1) ;
30 % pour le logement affecté à la location sociale (Loc2) ;
45 % pour le logement affecté à la location très sociale (Loc3).

Vous pouvez réaliser une simulation sur Monprojet.anah.gouv.fr.

Attention : le montant des plafonds de loyer, décote incluse, à Mayotte pour 2024 sont les suivants :

	Loc 1 Secteur intermédiaire	Loc 2 Secteur social	Loc 3 Secteur très social
Plafonds	11,51 €	8,75 €	6,82 €

À savoir

À ces différents plafonds de loyers, correspondent :

des taux de réduction d’impôt différents (cf. les avantages du dispositif du "Loc’Avantages") ;
des plafonds de ressources différents à ne pas dépasser pour les locataires (cf. les plafonds de loyer et de ressources à respecter).

Plafonds de ressources applicables en 2024

Location intermédiaire (Loc 1)

En hexagone

Catégorie de ménage	Zone A bis (*) (€)	Zone A (€)	Zone B1 (€)	Zone B2 et C (€)
1 pers. seule	43.475	43.475	35.435	31.892
2 pers. sans pers. à charge	64.976	64.976	47.321	42.588
3 pers. ou 1 pers. et 1 pers. à charge	85.175	78.104	56.905	51.215
4 pers. ou 1 pers. et 2 pers. à charge	101.693	93.556	68.699	61.830
5 pers. ou 1 per. et 3 pers. à charge	120.995	110.753	80.816	72.735
6 pers. ou 1 pers. et 4 pers. à charge	136.151	124.630	91.078	81.971
Par pers. supplémentaire	+15.168	+13.886	+10.161	+9.142

En outre-mer

Catégorie de ménage	Zone DROM (€)
1 pers. seule	31.589
2 pers. sans pers. à charge	42.186
3 pers. ou 1 pers. et 1 pers. à charge	50.731
4 pers. ou 1 pers. et 2 pers. à charge	61.243
5 pers. ou 1 per. et 3 pers. à charge	72.044
6 pers. ou 1 pers. et 4 pers. à charge	81.192
Par pers. supplémentaire	+9.063

Location sociale (Loc 2)

En hexagone

Composition du foyer locataire	Zone A bis (€)	Reste de la zone A (€)	Zone B1 (€)	Zone B2 (€)	Zone C (€)
Personne seule	31.827	31.827	25.942	25.515	23.347
Couple	47.570	47.570	34.645	31.180	31.180
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	62.357	57.180	41.661	37.495	37.495
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	74.451	68.494	50.296	45.266	45.266
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	88.581	81.083	59.166	53.250	53.250
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	99.681	91.247	66.682	60.014	60.014
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème	+11.108	+10.168	+7.439	+6.694	+6.694

En outre-mer

Composition du foyer locataire	A (€)	B1 (€)
Personne seule	31.305	25.515
Couple	46.790	34.075
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	56.242	40.977
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	67.368	49.470
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	79.751	58.195
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	89.747	65.587
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème	+10.001	+7.318

Location très sociale (Loc 3)

En hexagone

Composition du foyer locataire	Zone A bis (€)	Reste de la zone A (€)	Zone B1 (€)	Zone B2 (€)	Zone C (€)
Personne seule	16.852	16.852	13.736	12.362	12.362
Couple	27.480	27.480	20.013	18.011	18.011
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	36.021	33.031	24.066	21.659	21.659
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	39.638	36.466	26.777	24.100	24.100
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	46.906	42.936	31.331	28.198	28.198
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	52.782	48.316	35.309	31.778	31.778
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème	+5.880	+5.383	+3.938	+3.544	+3.544

En outre-mer

Composition du foyer locataire	A (€)	B1 (€)
Personne seule	17.218	14.034
Couple	28.075	20.447
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	33.746	24.587
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	37.255	27.357
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	43.866	32.009
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	49.362	36.073
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème	+5.501	+4.025

Les règles de cumul avec les autres dispositifs fiscaux

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