Le contrat de construction de maison individuelle

Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter :

Les conditions suspensives au CCMI

Le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :

• le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain ;
• le maître d’ouvrage a obtenu ses prêts ;
• le permis de construire est accordé ;
• le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
• le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. Il doit délivrer au maître d’ouvrage une attestation nominative correspondant à son chantier.

Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Le plan et la notice descriptive

Ils doivent être signés par les deux parties. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser :

• les travaux d'adaptation au sol, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison.

La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu'ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à la charge du maître d’ouvrage.

Le prix global de la construction

Le coût global de la construction TTC précise :

• le prix convenu forfaitaire est définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain ;
• s'il y a lieu, le coût des travaux "réservés" indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison que le maître d’ouvrage a expressément décidé de prendre à sa charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d'œuvre et matériaux compris).

Attention à ne pas faire de fausses économies en se réservant trop de travaux. En tout état de cause, le maître d’ouvrage dispose de 4 mois à compter de la signature du contrat pour demander l'exécution des travaux réservés au constructeur au prix indiqué.

• Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.

Les informations relatives au déroulement et au paiement des travaux

Doivent être précisés :

• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
  Attention : les délais d'exécution courent à compter de l'ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire qu'après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Un procès-verbal d'ouverture de chantier doit être établi.
• la justification de la garantie de livraison : le constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Elle doit couvrir le chantier et être établie au nom du maître d’ouvrage; il doit conserver l'original ;
• la justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier.
  Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier :
  • en cas de non réalisation des conditions suspensives,
  • de renoncement de la part du maître d’ouvrage dans les dix jours qui suivent la réception du contrat,
  • de chantier non ouvert à la date convenue ;
• l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux ; dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu : ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
  • 15 % à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture,
  • 25 % à l'achèvement des fondations,
  • 40 % à l'achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d'eau,
  • 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
  • le solde est versé à la réception.

Avant l'ouverture du chantier : deux possibilités

Paiements

Soit le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance. Il peut alors exiger des paiements limités à :

• 5 % à la signature du contrat ;
• 10 % à la délivrance du permis.

Le maître d’ouvrage prendra la précaution de lui demander son attestation de garantie de remboursement avant d'effectuer ces paiements.

Dépôt de garantie

Soit le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement : avant l'ouverture du chantier, il ne peut demander, que le versement d'un dépôt de garantie :

• limité à 3 % du prix de la construction, il est bloqué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage, jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Aucun constructeur ne peut demander, avant l'ouverture du chantier, à la fois le versement d'un premier paiement et d'un dépôt de garantie.

Les assurances et la notice d'information

• Le constructeur doit fournir l'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu'il a contractées. Elles doivent viser expressément le chantier du maître d’ouvrage.
• Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable
• Une notice d'information conforme à un modèle type doit être inclue.

Le délai de rétractation dans le cadre d'un CCMI

Le maître d’ouvrage dispose d'un délai de rétractation de dix jours.

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l'envoyer au maître d’ouvrage, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou lui remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat au maître d’ouvrage ou de sa remise, ce dernier a un délai de rétractation de dix jours pour revenir, éventuellement, sur son engagement.

S’il renonce au contrat, il doit informer le constructeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.

Le contrat ne doit pas être signé en l’absence du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information.

Un engagement réciproque entre les deux parties

La signature du contrat engage les deux parties.

Avant le début du chantier

Passé le délai de rétractation de dix jours, le contrat ne peut être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n'est pas réalisée à la date prévue.
Il convient de conserver un exemplaire du contrat daté et signé par les deux parties.

Déroulement et paiement des travaux

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur : le maître d’ouvrage doit contrôler leur avancement avant de donner son accord pour payer et vérifier que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement prévu au contrat. Le contrat ne peut lui interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

S’il souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Il informera également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

La réception des travaux et le paiement du solde

Les travaux terminés, ils sont réceptionnés avec le constructeur en établissant un procès-verbal.
Soit le maître d’ouvrage se fait assisté par un professionnel du bâtiment - architecte, maître d'œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment lors de la réception avec le constructeur :

• si aucun désordre n'est apparent, le maître d’ouvrage verse le solde du prix au constructeur ;
• si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés précisément dans le procès-verbal et le maître d’ouvrage consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord, le solde, 5 % maximum du prix, jusqu'à leur réparation

Soit le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur :

• il  dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
• il verse le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire ou si les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, il consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord (ou, par défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance), 5 % maximum du prix jusqu'à leur réparation.