Plafonnement de l'évolution de l'IRL

Pour mémoire, l’article 12 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (cf. Analyse juridique n° 2022-13) a instauré un plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) pour les indices du troisième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023. Ainsi, la variation en glissement annuel de l’IRL ne pouvait pas excéder 3,5 % (en métropole) sur cette période. 

La variation de cet indice permet notamment de déterminer le montant du loyer dans le cadre d’une révision annuelle, si une clause est prévue en ce sens dans le contrat de location (bail d’habitation).
Cette mesure avait été prise au regard de l’importante hausse des prix à la consommation observée au cours du premier semestre 2022. En effet, l’IRL est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

L’inflation demeurant élevée et afin de soutenir le pouvoir d’achat des ménages (cf. Rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale), le législateur est intervenu pour maintenir le dispositif. 

(loi : art.2 / loi du 16.8.22 : art.12)

La loi prévoit que le plafonnement de la variation en glissement annuel de l’IRL, toujours applicable depuis le troisième trimestre de l'année 2022, est étendu jusqu’au premier trimestre de l’année 2024 (et non plus au deuxième trimestre de l'année 2023).
La prolongation du dispositif concerne tant la métropole que les collectivités d’outre-mer et la Corse. 
Par conséquent, la variation de l’IRL ne peut excéder pour cette période : 

• en métropole, 3,5 % (loi du 16.8.22 : art.12, II) ;
•  en outre-mer, 2,5 % (loi du 16.8.22 : art.12, III) ;
• en Corse, 2 % (loi du 16.8.22 : art.12, IV et arrêté préfectoral n° R20-2022-10-11-00012 du 11.10.22, pris en application de l’arrêté ministériel du 21.9.22).

Dans le parc privé, le plafonnement de la variation de l’IRL s’impose dans le cadre de : 

• la révision annuelle du loyer, en application de l’article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989 ;
• la révision du loyer réévalué lors du renouvellement du contrat (loi du 6.7.89 : art.17-2) ; 
•  en zone d’encadrement du niveau des loyers, la fixation du loyer lors du renouvellement du contrat (loi ELAN : art.140, VI).

En zone d’encadrement de l’évolution des loyers (zone tendue), le loyer à la relocation ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de variation de l’IRL (loi du 6.7.89 : art.18). Les indices publiés par l’Insee intégrant déjà le plafonnement de l’IRL, l’encadrement de l’évolution des loyers est concerné par le dispositif temporaire.

Exemple de calcul de révision 
Un bail est signé le 1^er juillet 2022 pour un loyer d’un montant de 700 € (hors charges). Le bail prévoit la révision du loyer à la date d’anniversaire du contrat. Le loyer peut être révisé à partir du 1er juillet 2023 selon la méthode de calcul suivante : = 700 x IRL du premier trimestre 2023 / IRL du premier trimestre 2022 = 700 x 138,61 / 133,93 = 724,46 € (loyer révisé). 

Dans le parc locatif social, le plafonnement de la variation de l’IRL s’impose dans le cadre de :  

• l’évolution des plafonds de loyer des conventions APL (CCH : L.353-9-2) ; 
• la révision annuelle, au 1^er janvier, des loyers pratiqués des logements conventionnés (CCH : L.353-9-3) ;
• la révision annuelle, au 1^er janvier, des loyers pratiqués des logements non conventionnés appartenant aux organismes HLM (CCH : L.442-1) ;
• l’appréciation des montants de loyer et de ressources dans le cadre de politiques de loyer spécifiques des organismes HLM, notamment ceux mettant en place une nouvelle politique des loyers (CCH : L.445-3 et L.445-3-1) ; 
• aux programmes de location-accession, dans le cadre de la révision du montant de la redevance et du prix de vente (loi du 12.7.84 : art.7) ; 
• aux loyers des locaux d’habitation soumis au statut du fermage et du métayage (Code rural et de la pêche maritime : L.411-11).