Évolution du régime des aides et de la gouvernance de l’Agence nationale de l’habitat

Les personnes éligibles aux aides de l’Anah sont énumérées par l’article R.321-12 du Code de la construction et de l’habitation. Jusqu’ici, les aides aux syndicats de copropriétaires étaient réservées aux copropriétés faisant l'objet d’un plan de sauvegarde ou situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH). Le décret étend l’éligibilité aux syndicats de copropriétés fragiles.

Il modifie également des conditions d’éligibilité pour d’autres personnes morales (établissements publics d'aménagement, établissements publics fonciers de l'État et établissements publics fonciers locaux, organismes HLM réalisant des opérations de portage ciblées, ...).

Ouverture des aides aux syndicats de copropriétés fragiles (art. 10 / CCH : R.321-12 8°)

Depuis le 8 mai 2017, les syndicats de copropriétés fragiles (et non plus seulement ceux en difficulté) sont éligibles aux aides de l’Agence, lorsque l’immeuble est affecté de manière prépondérante à l'usage d'habitation et que la réalisation d’au moins l’un des projets de travaux suivants est envisagée :    

• les travaux tendent à permettre l'accessibilité de l'immeuble et ils portent sur les parties communes et équipements communs ;
• les travaux améliorent les performances énergétiques de la copropriété qui présente des signes de fragilité sur le plan technique, financier, social ou juridique, identifiés à la suite d'actions de repérage et de diagnostic dans les conditions définies par le règlement général de l'agence. Les travaux doivent être réalisés sur les parties communes et les équipements communs de l'immeuble (chauffage collectif, toiture, ascenseur, …) et/ou sur les parties privatives pour les travaux d'intérêt collectif (pose de double-vitrage, pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur, …) sous maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 f).

Le cumul des aides individuelles aux propriétaires occupants ou bailleurs avec une aide au syndicat des copropriétaires pour un même projet de travaux, est possible sous réserve que le montant total des aides versées ne dépasse pas le plafond d’aides aux syndicats de copropriétés.

Le règlement général de l'Agence définit les modalités de ce cumul.

Modification des conditions d’octroi des aides aux syndicats de copropriétés en difficulté (art. 10 / CCH : R.321-12 7°)

L’Anah octroie des aides aux syndicats de copropriétés en difficulté lorsque les travaux portent sur les parties communes et équipements communs d'un immeuble en copropriété faisant l'objet du plan de sauvegarde ou situé dans le périmètre d'une OPAH.

Le décret du 5 mai 2017 apporte quelques modifications aux conditions d’éligibilité de ces copropriétés. Ainsi, ces aides visent le ou les immeubles de la copropriété affecté (s) de manière prépondérante à l'usage d'habitation : cet ajout résulte de la volonté de mettre en cohérence les dispositions sur les missions de l’Agence (CCH : L.321-1) et celles du Règlement général de l’Agence (RGA) qui mentionnent l’habitation comme usage principal de l’immeuble.   

La copropriété doit également être dans l’une des situations suivantes :

•  rencontrer des difficultés nécessitant la mise en place d’un plan de sauvegarde (CCH : L.6151), d’une OPAH (CCH : L.303-1) ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORQOD / CCH : L.741-1). Pour être éligible, l’opération doit comporter a minima un volet dédié au redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique, et identifiées à la suite d'actions de repérage et de diagnostic ;
• s’être vu notifier un arrêté d'insalubrité (Code de la santé publique : L.1331-26 et suivants), un arrêté de péril (CCH : L.511-1 et suivants), une injonction de travaux (Code de la santé publique : L.1334-2) ou un arrêté de remise en état des parties communes (CCH : L.129-1 et suivants). Le financement de l’Agence porte sur les mesures prescrites par les arrêtés ;
• être sous administration provisoire ou sous administration provisoire renforcée (loi du 10.7.65 : art. 29-1 ou 29-11). L’Agence apporte son financement aux travaux nécessaires pour permettre à la copropriété de retrouver un fonctionnement normal.

L'aide versée aux syndicats de copropriétés en difficulté est destinée à financer les travaux portant sur les parties communes et équipements communs de l'immeuble ainsi que, le cas échéant, les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 24 c et 25 f).   

L'attribution de la subvention au syndicat des copropriétaires peut être cumulée, pour les mêmes travaux, avec des aides individuelles aux copropriétaires sous réserve que le montant total des aides versées ne dépasse pas le montant maximum versé au syndicat de copropriétaires.   

Le règlement général de l'Agence fixe les modalités de ce cumul (RGA : art. 15 H).

Dispositif coordonné d'intervention immobilière et foncière (DCIFF) réalisé par certains établissements publics (EPA, EPF de l’État et locaux, Grand Paris Aménagement / art. 10 / CCH : R.321-12 10°)

L'amélioration de logements acquis par les établissements publics d’aménagement (EPA) dans le cadre d'un dispositif coordonné d'intervention immobilière et foncière (DCIIF) est financée par l’Anah à condition que soient notamment définies les modalités de financement, les durées de portage prévisionnelles des logements et des contreparties sous forme de droits de réservation.

Le décret du 5 mai 2017 étend le financement dédié aux EPA à deux autres catégories d’établissements publics : les établissements publics fonciers de l'État ou locaux (EPF d’État ou locaux) et Grand Paris Aménagement (établissement public de l’État).     
Le texte modifie également les conditions d’octroi de l’aide : outre les modalités de financement et les durées de portage prévisionnelles des logements, le projet de DCIIF doit désormais définir les conditions d'occupation des logements ou des immeubles concernés. Il n’est toutefois plus nécessaire de préciser les contreparties sous forme de droits de réservation.   

Enfin, l’approbation du DCIIF par le conseil d’administration de l’Anah est requise pour permettre l’octroi des financements du projet du ou des établissements publics éligibles.

Opérations de portages ciblées de lots de copropriété (art. 10 / CCH : R.321-12 11°)

La loi Alur du 24 mars 2014 a étendu les missions de l’Anah, notamment au financement des opérations de portage ciblé de lots d'habitation d'une copropriété en difficulté (art. 86 et 123 V / CCH : L.321-1). Le décret du 5 mai 2017 met en cohérence la rédaction de la liste des bénéficiaires des aides de l’Agence citée à l’article R.321-12 du Code de la construction et de l’habitation concernant les organismes HLM qui réalisent des opérations de portage ciblé.

Le portage ciblé de lots est le mécanisme par lequel une personne morale de droit public ou dont l’objet est l’amélioration et la construction de logements sociaux acquiert des lots dans une copropriété en difficulté, puis améliore les parties communes et privatives en vue de leur revente ultérieure.
Les organismes HLM éligibles sont ceux visés à l'article L.411-2 du Code de la construction et de l’habitation (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production, sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré et fondations d'habitations à loyer modéré), ainsi que les sociétés d’économie mixte ayant pour  objet statutaire la construction ou la gestion de logements ou la restructuration urbaine.

Le décret du 5 mai 2017 ouvre également le financement des opérations de portage ciblé aux sociétés publiques locales et aux sociétés publiques locales d'aménagement.

Par ailleurs, l’opération de portage ciblé doit être limitée dans le temps. Elle ne peut concerner que les lots d'habitation d’une ou plusieurs copropriétés en difficulté faisant l'objet du plan de sauvegarde (CCH : L.615-1) ou située(s) dans le périmètre d'une OPAH (CCH : L.303-1) ou d'une ORCOD (CCH : L.741-1). Dans tous les cas, l’opération doit viser, dans son ensemble ou dans un volet dédié, le redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique, et identifiées à la suite d'actions de repérage et de diagnostic.

L'organisme porteur de lots doit s’engager à acquérir et à louer certains logements en contrepartie de l’octroi du financement de l’Anah. Cet engagement doit être mentionné dans le plan de sauvegarde, la convention d'opération programmée ou la convention d'opération de requalification de copropriétés dégradées.

Les modalités de financement et les contreparties sociales exigées, notamment pour ce qui concerne les conditions d'occupation et de revente, sont fixées par le conseil d'administration de l’Anah.

Aide directe à l’opérateur en cas de carence partielle (art. 10 / CCH : R.321-12 12°)

Lorsque la copropriété est dans l’incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants du fait de graves difficultés financières ou de gestion, et de l’importance de travaux à réaliser, l'expropriation de l'ensemble des parties communes peut être prononcée par le président du TGI du lieu de situation de l’immeuble. Cette demande émane de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (CCH : L.615-6 / carence partielle).    

Après l’expropriation, les parties communes deviennent leur propriété et l'entretien est confié à un opérateur en contrepartie du versement, par les copropriétaires, d’une redevance mensuelle proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives.   

Le décret du 5 mai 2017 prévoit, à titre exceptionnel, l’octroi d’un financement direct de l’Anah à l’opérateur, maître d’ouvrage pour les travaux qu’il réalise dans les parties communes d’une copropriété en état de carence partielle. L’approbation préalable du projet (postes de dépenses subventionnables et modalités de financement) par le Conseil d’administration de l’Anah est nécessaire.

Bail à ferme (art. 10 / CCH : R.321-12 II)

Les travaux réalisés dans des locaux à usage d'habitation inclus dans un bail à ferme sont éligibles aux aides de l’Agence depuis la loi ALUR. Le décret du 5 mai 2017 modifie en conséquence la liste des bénéficiaires des aides de l’Agence. La subvention est accordée au preneur d’un bail à ferme pour le logement occupé à titre de résidence principale ou à son propriétaire.    À titre exceptionnel, des subventions portant sur des travaux réalisés dans des locaux à usage d'habitation inclus dans un bail commercial peuvent également être attribuées soit au titulaire de ce bail commercial, soit au propriétaire des murs.

Le règlement général de l'agence définit les conditions d'application de cette mesure.

Amélioration et humanisation des structures d’hébergement (art. 10 / CCH : R.321-12 III)

Les travaux d'amélioration et d'humanisation des logements ou des établissements d’hébergement peuvent être financés sous certains conditions par l’Anah (CCH : R.331-14).

Le décret assouplit les conditions d’obtention pour les travaux d’accessibilité des personnes à mobilité réduite ou de mise en sécurité des établissements, en supprimant la nécessité d’un agrément.

Cumul des aides de l’Anah avec d’autres aides

Le décret clarifie les règles de cumul qui étaient précédemment mentionnées au dernier alinéa de l’article R.321-17 du CCH, qui est supprimé en conséquence.

Cumul PTZ et aides de l’Anah pour les logements situés dans les OPAH (art.11 / CCH : R.321-13)

Depuis le 8 mai 2017, l’interdiction de cumul entre un PTZ et une aide de l’Anah pendant cinq ans, insérée à l’article R 321-13 du Code de la construction et de l’habitation, est levée pour les logements situés sur les territoires des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH). Ces logements peuvent cumuler les deux aides, dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration (dans ce cas, le coût total d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ comprend les travaux financés par l’Anah, ces travaux sont compris dans la quotité minimale de 25 %), ou dans le cadre d’une opération d’amélioration postérieure à l’acquisition, sous réserve de remplir les conditions propres à chaque aide. En dehors de cette exception, le principe de non-cumul de ces deux aides, pendant une durée de 5 ans, demeure. (cf. Analyse juridique n °2013-17).

Cumul vente de logements sociaux et aides de l’Anah (art.11 / CCH : R.321-13)

Le décret clarifie les conditions d’éligibilité aux aides de l’Anah pour les logements issus de la vente du parc social.

Depuis le 8 mai 2017, les propriétaires occupants, usufruitiers occupants, bénéficiaires d’un droit d’usage et d’habitation, ou les personnes assurant la charge effective de travaux dans un logement occupé à titre de résidence principale par leurs ascendants, descendants ou ceux de leur conjoint, de leur concubin ou du cosignataire au PACS, lorsqu’ils sont propriétaires ou disposent d’un droit d’usage ou d’usufruit, ne peuvent bénéficier d’une aide de l’Agence pour les logements acquis dans le cadre de la vente du parc social (CCH : L.443-7 à L.443-15-5 et R.443-10 à R.443-17) qu’à l’expiration d’un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition. Toutefois, ce délai peut être réduit lorsque le projet vise l’adaptation du logement aux besoins spécifiques d’une personne âgée ou handicapée.

Ainsi, sont notamment concernées : les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte (SEM). S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur doit être le locataire du logement. Sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants peuvent se porter acquéreur. Ces derniers doivent avoir des ressources inférieures aux plafonds Prêt locatif social (PLS). S’il s’agit d’un logement vacant, l’acquéreur doit être locataire d’un logement dans le même département et appartenant au même bailleur ou gardien d’immeuble employé par l’organisme. Dans ce dernier cas, le logement du bailleur peut être situé dans un autre département.

On rappellera que les logements vendus dans ce cadre doivent être suffisamment entretenus, répondre à des normes d’habitabilité (annexe à l’article R.443-11 du CCH / décret du 1.7.87) et, pour les logements situés dans des immeubles collectifs, à des normes de performance énergétique minimale (cf. Analyse juridique n°2016-01) et être suffisamment entretenus. Ces opérations sont finançables par un prêt à taux zéro, sans conditions de travaux minimum et avec une quotité de prêt de 10 %.

S’agissant des copropriétés résultant de la vente du parc social, l’aide aux syndicats prévue pour les copropriétés en difficultés (CCH : R.321-12 7°) n’est possible qu’à l’issue d’un délai de 15 ans à compter de la décision d’aliénation de tout ou partie des logements (sauf exception sur décision motivée du Conseil d’administration de l’agence).

Cumul aides de l’État et aides de l’Anah pour les propriétaires bailleurs et les organismes agréés (art.11 / CCH : R 321-13)

Les propriétaires bailleurs et les organismes agréés qui ont bénéficié d’une aide de l’État pour leur construction, leur acquisition, ou leur amélioration ou dont les logements ont appartenu à des organismes de logement social  ne peuvent pas demander d’aide de l’agence tant qu’il sont  soumis à des conditions de ressources ou de loyers.

Bénéficiaires exclus en dehors des situations expressément prévues (art. 11 / CCH : R.321-13)

Le décret du 5 mai élargit la liste des personnes exclues des aides de l’Anah en dehors des situations prévues à l’article R.321-12 du CCH, en cohérence avec l’élargissement de la liste des organismes qui peuvent réaliser des opérations de portage ciblé :

• aux sociétés publiques locales (CGCT L.1531-1) ;
• aux établissements publics fonciers de l’État ;
• aux établissements publics fonciers locaux (CU : L.321-14, L321-1, L324-1) ;
• à l’établissement public du Grand Paris Aménagement (CU : L.321-29).

Cette exclusion concerne également les locataires des logements détenus par ces personnes morales.

Par ailleurs, afin de tirer les conséquences du fait que l’Établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais (EPINORPA) soit devenu une société HLM, le décret supprime l’exception prévue pour cet établissement.

Délai d’achèvement des immeubles (art. 12 / CCH : R.321-14)

Pour bénéficier des aides de l’Agence, le logement, objet des travaux doit être situé dans un immeuble achevé depuis au moins quinze ans à la date de la notification de la décision d’octroi de la subvention (CCH : R.321-14 / RGA : art. 6). Le délai réduit à dix ans lorsque les travaux portent sur les parties communes d’un immeuble faisant l’objet du plan de sauvegarde est supprimé par le décret du 5 mai 2017 afin d’harmoniser les conditions d’octroi des aides financières de l’Anah.

Le décret recentre la dérogation à ce délai de 15 ans aux seuls travaux d’adaptation des logements aux besoins spécifiques des personnes handicapées ou des personnes âgées. Elle est supprimée pour les logements situés dans des immeubles achevés occupés par des personnes travaillant la nuit, ou en vue d’économiser de l’énergie.

Traitement des demandes de subventions (art. 15 / CCH : R.321-18)

La décision d’octroi de la subvention ne doit plus mentionner les caractéristiques principales du projet. Désormais, le montant de la subvention, les conditions de son versement, les dispositions relatives à son reversement éventuel ainsi que le comptable assignataire sont exigés dans la décision.

Par ailleurs, le décret limite le versement de la subvention sur présentation des factures des entreprises ayant effectivement réalisé les travaux, sauf cas exceptionnels (par exemple la défaillance d’une entreprise).

Sanctions : retrait - reversement (art. 17 / CCH : R.321-21)

Afin d’alléger et d’accélérer la procédure, le premier passage en commission des recours est supprimé : Le directeur général notifie directement les griefs liés à un retrait ou un reversement de subvention à la personne concernée. De plus, le bénéficiaire de l’aide adresse désormais ses observations écrites à l’Agence, et non plus à la commission des recours même s’il peut lui présenter des observations orales.

Le décret du 5 mai 2017 modifie les instances de fonctionnement de l’Agence.    

Commission des recours (art. 4 /CCH : R.321-6-3)

La composition et la procédure d’examen de la commission des recours, organe chargé notamment de donner son avis préalablement aux décisions du conseil d’administration de l’Anah, sont modifiées par le décret du 5 mai (CCH : R.321-6-3).

Afin d’améliorer son fonctionnement, la commission de recours est désormais composée notamment de représentants d’EPCI et de conseils départementaux, et non plus des représentants des présidents de ces instances ; la nomination des membres de la commission se fait désormais par décision du ministre du logement et non plus par arrêté et pour éviter les problèmes de quorum, le décret prévoit la nomination systématique des suppléants à chaque membre.

Concernant la procédure d’examen des recours hiérarchiques, le décret opère une simplification. D’abord, il soumet à un avis préalable les décisions de retrait et de reversement ainsi que les décisions pour lesquelles le règlement intérieur prévoit un avis de la commission. La commission devient destinataire au moins une fois par an d’un état récapitulatif des décisions prises sur les recours qui n’ont pas été soumis à son avis préalable.  

Ensuite, le décret ajoute que le règlement intérieur, en plus de définir les modalités de fonctionnement, définit désormais les décisions autres que les décisions de retrait et de reversement pour lesquelles les recours sont soumis à son avis préalable.

Commission nationale de lutte contre l’habitat indigne (CNLHI / art. 5 / CCH : R.321-6-4)

La composition de la commission nationale de lutte contre l’habitat indigne (CNLHI), chargée notamment d’émettre un avis préalable concernant le financement de projets de traitement de l’habitat indigne, est modifiée par le décret du 5 mai (CCH : R.321-6-4).    
Désormais, la nomination des membres de la CNLHI se fait par décision du ministre du logement et non plus par arrêté. Le décret prévoit également la nomination systématique de suppléants pour chaque membre de la commission.

Suppression de l’avis obligatoire de la Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH / art. 6 / CCH : R.321.10)    

Le règlement intérieur des CLAH ne peut désormais plus prévoir un avis obligatoire pour certaines catégories de demandes, comme le prévoit actuellement certains Programme d’actions territoriales (PAT). Il s’agit de réduire les délais de décision vis-à-vis des demandeurs. Les dossiers feront l’objet d’un état récapitulatif des décisions qui sera présenté en commission selon un rythme à définir localement.     

De plus, la consultation de la CLAH n’est plus obligatoire pour les décisions de retrait et reversement de subvention de l’Agence Cette suppression a également pour objectif de raccourcir les délais de traitement des demandes.

Les cas où l’avis préalable de la CLAH est obligatoirement requis avant la décision de l’Agence ou du délégataire sont limitativement prévus. Il s’agit :    

• des recours gracieux formés auprès de l’autorité décisionnaire (CCH : R.321- 10 I 5° et II) ;
• ses demandes concernant l’aide au syndicat de copropriétaires (RGA : art. 15 H IV) ;
• des conventions d’opérations importantes de réhabilitation  (OIR / RGA : art. 7 A) ;
• de l’aide octroyé dans le cadre d’un DCIIF et d’un protocole approuvé par le conseil d’administration (RGA : art. 15 J).    

L’avis de la CLAH sur tous les documents généraux ou de programmation reste inchangé.

Par ailleurs, la composition de la CLAH est modifiée, il ne subsiste qu’un seul représentant d’Action logement et il est ajouté une personnalité qualifiée dans le domaine social.

Modification du rôle du délégataire (art. 8 / CCH : R.321-10-1)

Prenant en compte la suppression de l’avis de la CLAH sur les décisions de retrait-reversement, le décret supprime la référence de cet avis dans la disposition règlementaire figurant dans le Code de la construction de l’habitation (R.321-10 1 3°).

Afin d’être en cohérence avec les dispositions introduites par l’article 122 de la loi ALUR, qui élargit les pouvoirs accordés aux délégataires de compétence, le décret ajoute la possibilité pour le président, le conseil départemental ou l’EPCI de signer les conventions Anah conclues avec les bailleurs (CCH : L.321-4).

Modification du rôle du délégué (art. 9 /CCH : R.321-11)

Le décret impose désormais que le délégué de l’Agence dans la région (ou le délégué de l’agence en Corse) recense, sur l’ensemble du territoire régional, les engagements pluriannuels de l’Agence dans le cadre des délégations de compétence et des opérations programmées de tout territoire. Auparavant, ce recensement était réalisé sur les territoires non couverts par une délégation de compétence.
De plus, le délégué de l’Agence dans la région (ou le délégué de l’agence en Corse) peut désormais être saisi de tout projet de création ou de prorogation d’opération au sens de L.303-1 ou R327-1. Il délivre un avis sur le périmètre, les objectifs, le contenu et le calibrage des prestations du projet, ceci avant la finalisation et la signature de la convention ou de l’avenant de prorogation.

Autres mesures (art. 2 / CCH : R.321-1 et R.321-4)

Le décret prévoit diverses dispositions concernant les pouvoirs et l’organisation du Conseil d’administration de l’Anah, avec la possibilité de procéder à des contrôles et à un audit interne conformément à son programme d’audit.

Le Comité financier et le Comité d’évaluation et de suivi qui n’avaient plus lieu d’être sont supprimés.