Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2022
N° 2022-10 / À jour au 4 août 2022
Décret n° 2017-1198 du 27.7.17 modifié par le décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022
Dans les zones dites tendues, marquées notamment par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés est encadré (loi du 6.7.89 : art. 18).
Le décret du 27 juillet 2017 prévoit les conditions d’application de cet encadrement de l’évolution des loyers. Il est modifié chaque année et en dernier lieu par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.
Les dispositions du décret du 29 juillet 2022 exposées ci-dessous sont applicables aux contrats conclus entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023.
Pour mémoire, avant le 1er août 2012, seuls les loyers de l’agglomération parisienne, lors du renouvellement du bail, faisaient l’objet d’un encadrement via la publication d’un décret annuel de blocage. En 2012, l’encadrement a été étendu à de nouvelles agglomérations et aux loyers à la relocation (décrets n° 2012-894 du 20.7.12). Puis, en 2014, la publication du décret annuel devient obligatoire et son application est étendue aux locations meublées. Les zones concernées par l’encadrement de l’évolution des loyers sont également modifiées (loi ALUR : art.6). Un décret était, dans un premier temps, publié chaque année (décrets n° 2014-854 du 30.7.14 et n° 2015-931 du 29.7.15, n° 2016-1040 du 29.7.16). Depuis 2018, les décrets publiés annuellement modifient le décret du 27 juillet 2017.
Il est à noter que l’encadrement de l’évolution des loyers se distingue de l’encadrement du niveau des loyers, instauré à titre expérimental par la loi ELAN (loi ELAN du 23.11.18 : art. 140). Dans les territoires sur lesquels s’applique ce dispositif, le loyer au mètre carré des logements ne peut excéder un certain plafond, fixé par arrêté préfectoral (cf. Analyse juridique n°2019-03). Les deux dispositifs d’encadrement des loyers, du niveau et l’évolution, peuvent s’appliquer sur un même territoire. Il convient alors d’articuler les deux dispositifs (cf. Analyse juridique n° 2015-13).
Champ d’application de l’encadrement des loyers
(loi du 6.7.89 : art. 18)
Quelles sont les communes concernées ?
L’encadrement de l’évolution des loyers est applicable dans les zones tendues. Leur définition est alignée sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232). Il s’agit des "zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social" (loi du 6.7.89 : art. 17, I, al. 1 et art. 18, al. 1).
Les communes concernées par l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) sont les agglomérations qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Pour savoir si une commune est située en zone tendue, un simulateur en ligne est disponible.
À noter : la taxe annuelle sur les logements vacants a été étendue aux départements et régions d’outre-mer par la loi de programmation relative à l’égalité réelle outre-mer (loi n° 2017-256 du 28.2.17 : art. 100). Un décret modificatif (à paraître) est nécessaire pour intégrer aux zones tendues les communes d’outre-mer (cf. Analyse juridique n° 2017-05).
Quels sont les contrats de location concernés ?
Le dispositif s’applique aux contrats de location de logements (nus ou meublés, bail mobilité) à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Il ne s’applique pas, notamment, aux logements appartenant aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières.
Les dispositions issues du décret du 29 juillet 2022 s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023.
À noter : pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022, le loyer ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1) (loi du 6.7.89 : art. 17 issu de la loi Climat et Résilience du 22.8.21). Afin d’en tenir compte, les dispositions du décret du 29 juillet 2022 ne sont pas applicables, à compter de cette date, aux logements appartenant à la classe énergétique F ou G (décret du 27.7.17 : art. 1-1 créé par le décret du 29.7.22).
Encadrement des loyers au stade de la mise en location du logement
(décret du 27.7.17 : art. 2 à 4)
L’encadrement de l’évolution des loyers est applicable aux logements vacants, c’est-à-dire aux « logements inoccupés proposés à la location » (décret du 27.7.17 : art. 2, al. 1).
Lors de la mise en location d’un logement, pour déterminer les conditions de fixation du loyer, il convient de prendre en compte :
- les conditions d’occupation du logement avant la signature du bail ;
- le montant du loyer par rapport à ceux du voisinage ;
- la réalisation éventuelle de travaux par le bailleur ;
- la performance énergétique du logement.
Principe : limitation au dernier loyer appliqué au précédent locataire
(décret du 27.7.17 : art. 3)
Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si le loyer du locataire sortant n’a pas été révisé par le bailleur au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, alors le loyer appliqué au nouveau contrat de location peut être révisé en fonction de la variation du dernier IRL publié à la date de signature du nouveau contrat.
Si le loyer du locataire sortant a été révisé par le bailleur au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat, le loyer appliqué au nouveau contrat doit être identique au loyer du locataire sortant.
Notion de loyer appliqué au précédent locataire : lorsque le contrat du précédent locataire a été renouvelé avec une réévaluation (progressive) de loyer, sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date de son départ, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret du 27.7.17 : art. 8).
Exemple : un bailleur a convenu d’une augmentation de loyer sur 6 ans et le locataire quitte les lieux au bout de 4 ans. Le bailleur peut appliquer au locataire suivant le loyer réévalué en totalité, même si le dernier loyer du locataire sortant ne prenait en compte qu’un loyer réévalué aux 2/3.
Exceptions : loyer sous-évalué et/ou réalisation de travaux
(décret du 27.7.17 : art. 4)
Par dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant, le bailleur peut, sous conditions, appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement révisé) lorsque :
- ce loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ;
- ou s’il a réalisé au sein du logement des travaux d’amélioration ou de mise aux normes avec les caractéristiques de la décence, sous conditions.
Loyer manifestement sous-évalué
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, le loyer du nouveau contrat peut être réévalué.
Cette réévaluation est encadrée. La hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
- et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
Exemple : le dernier loyer appliqué au locataire s’élève à 600 euros, après révision. Le montant d’un loyer déterminé par références à ceux du voisinage s’élève à 900 euros. La différence constatée s’élève à 300 euros. Le loyer pourra être réévalué de 150 euros et donc s’élever à 750 euros.
Notion de loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (décret du 27.7.17 : art. 6, al. 1, 1°).
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990, modifié par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015. Elles doivent notamment mentionner pour chaque logement : le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, le type d’habitat (individuel ou collectif), l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement, le nombre de ses pièces principales, etc.
Ces références peuvent être obtenues auprès :
- d’agences immobilières ;
- d’associations de défense des propriétaires ou de locataires ;
- des observatoires locaux des loyers (arrêté du 10.11.14 modifié par l’arrêté du 29.5.20 : art. 11).
Le bailleur peut également fournir des références portant sur des logements lui appartenant, si elles sont représentatives des loyers pratiqués dans le voisinage (Cass. Civ III : 17.12.14, n° 13-24360).
Présentation des références par le bailleur (décret du 10.6.15 : art. 4, 5°)
Les références ayant permis de justifier l’évolution du montant du loyer sont jointes au contrat. Les références choisies doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Travaux réalisés depuis la dernière location
Lorsque des travaux ont été réalisés pour un coût au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC (appliqués au loyer annuel).
Pour appliquer cette augmentation, les travaux réalisés doivent :
- être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
- avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble ;
- avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement.
À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi ELAN : art. 140).
Calcul du coût des travaux
Les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou à une majoration du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-1, II) ne sont pas pris en compte dans le calcul du coût des travaux (décret du 27.717 : art. 7, 1°).Lorsque les travaux d’amélioration et/ou de mise en conformité portent sur les parties communes de l’immeuble, le coût à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement (décret du 27.7.17 : art. 7, 2°).
Notion de travaux d’amélioration : la notion ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire.
Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration :
- les travaux d’installation d’un digicode (CA Paris : 21.3.18, n° 15-19503) ;
- les travaux de pose de ventilation (TGI Paris : 12.9.17, n° 15-14411) ;
- les travaux de maçonnerie, carrelage, menuiserie, remplacement de portes-fenêtres, de la porte d'entrée, de plusieurs pièces et de remise à neuf de l'installation électrique (Cass. Civ. III : 17.11.16, n° 15-12.367).
En revanche, n’a pas été qualifié de travaux d’amélioration le remplacement d'une chaudière et d'un système de production d'eau chaude, qui se trouvait défaillant (Cass. Civ III : 14.11.90, n° 89-10983).
Loyer manifestement sous-évalué et réalisation de travaux
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage et que le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence au sein du logement, une réévaluation du loyer peut être appliquée.
La réévaluation du loyer ne devra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence avec les loyers du voisinage (cf. § « Notion de loyer manifestement sous-évalué et présentation des références ») ;
- 15 % du montant TTC des travaux (appliqués au loyer annuel).
Exclusions
(décret du 27.7.17 : art. 2, al. 2)
Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce dispositif d’encadrement.
Sont expressément exclus :
- les logements faisant l’objet d’une première location ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
- les logement ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans ces hypothèses, la fixation du loyer est libre, sous réserve de :
- l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues (cf. loi ELAN : art. 140) ;
- du respect des conditions liées à la performance énergétique du logement.
Performance énergétique du logement
Pour les contrats conclus jusqu’au 23 août 2022, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle qu’estimée par un Diagnostic de performance énergétique (DPE) au sens de l’article L.126-26 du CCH (décret du 27.7.17 : art. 6).
Ce niveau de performance énergétique peut être atteint après réalisation de travaux au sein du logement ou justifié par la production d’un DPE établit moins de 4 ans auparavant.
Pour les contrats conclus à compter du 24 août 2022, lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1), les dispositions du décret du 29 juillet 2022 ne sont pas applicables (décret du 27.7.17 : art. 1-1 créé par le décret du 29.7.22). Le loyer ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception (loi du 6.7.89 : art. 17 issu de la loi Climat et Résilience du 22.8.21).
| Situations | Calcul de loyer |
| Logements classés F ou G (à compter du 24.8.22) | Loyer limité à celui du précédent locataire |
| Première mise en location | Libre |
| Logement vacant depuis plus de 18 mois* | |
| Travaux d'amélioration datant de moins de 6 mois et au moins égal à un an de loyer* | |
| Logement loué au cours des 18 derniers mois* | Loyer limité à celui du précédent locataire, éventuellement revisé |
| Loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage* | Réévaluation possible du loyer dans la limite de la moitié de la différence avec les loyers du voisinage |
| Travaux d’amélioration réalisé depuis le dernier bail au moins égal à 6 mois de loyer* | Réévaluation possible du loyer annuel dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux |
| Loyer manifestement sous-évalué + travaux au moins égal à 6 mois de loyer* | Réévaluation possible selon la plus élevée des limites suivantes : - loyer réévalué dans la limite de la moitié de la différence des loyers du voisinage - loyer annuel réévalué dans la limite de 15 % du montant TTC des travau |
* Pour les contrats conclus entre le 1er et le 23 août 2022 : si consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²/an.
À compter du 24 août 2022 : si classe énergétique A à E (au sens CCH : L.173-1-1).
Encadrement des loyers au stade du renouvellement du bail
Une fois arrivé à son terme, le contrat de location se reconduit en principe tacitement (loi du 6.7.89 : art.10) et l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL.
Dans certaines conditions, le bailleur peut toutefois proposer au locataire un renouvellement du bail avec une réévaluation de loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).
Dans ce cadre, l’augmentation du loyer n’est possible que si :
- le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage ;
- le bailleur a réalisé au sein du logement des travaux d’amélioration ou de mise aux normes avec les caractéristiques de la décence, sous conditions ;
- le logement respecte certaines conditions de performance énergétique.
Loyer manifestement sous-évalué
Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires, le bailleur peut adresser au locataire une proposition d’augmentation de loyer.
La hausse proposée ne devra pas excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage
- le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé
La hausse de loyer s’applique par tiers ou par sixième selon son montant et la durée du contrat renouvelé.
Exemple : le dernier loyer appliqué au locataire s’élève à 600 euros, après révision. Le montant d’un loyer déterminé par références à ceux du voisinage s’élève à 900 euros. La différence constatée s’élève à 300 euros. Le loyer pourra être réévalué de 150 euros et donc s’élever à 750 euros.
Concernant la notion de loyer déterminé par référence au voisinage, cf. § Encadrement des loyers au stade de la mise en location du logement.
Loyer manifestement sous-évalué et travaux réalisés depuis la conclusion du bail initial ou de son dernier renouvellement
Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires et que le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou de son renouvellement éventuel, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence, le bailleur peut adresser au locataire une proposition d’augmentation de loyer.
Le coût des travaux doit être d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Concernant la notion de travaux d’amélioration et le coût des travaux, cf. § Encadrement des loyers au stade de la mise en location du logement.
La hausse proposée ne pourra excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- 15 % du coût réel des travaux TTC (appliqués sur le loyer annuel) ;
- la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage ;
- le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
Exemple : le dernier loyer appliqué au locataire s’élève à 600 euros, après révision. Le bailleur a réalisé des travaux pour un montant total de 8 000 euros. Le montant d’un loyer déterminé par références à ceux du voisinage s’élève à 900 euros.
La hausse proposée ne pourra pas excéder la plus élevée des deux limites :
- 15 % du coût des travaux (8000 x15% = 1200) appliqué sur le loyer annuel (1200/12 = 100 euros)
- la moitié de la différence constatée avec les loyers du voisinage (300 /2 = 150)
La hausse proposée ne pourra donc pas excéder 150 euros.
À noter : au renouvellement du bail, la seule réalisation de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de la décence est insuffisante pour justifier une proposition d’augmentation de loyer. Le bailleur doit également pouvoir démontrer le caractère manifestement sous-évalué du loyer par référence au voisinage (décret du 27.7.17 modifié : art. 5).
Performance énergétique du logement
Pour les contrats renouvelés jusqu’au 23 août 2022, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle qu’estimée par un DPE au sens de l’article L.126-26 du CCH (décret du 27.7.17 : art. 6).
Ce niveau de performance énergétique peut être atteint après réalisation de travaux au sein du logement ou justifié par la production d’un DPE établit moins de 4 ans auparavant.
Pour les contrats renouvelés à compter du 24 août 2022, lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens de CCH : L.173-1-1), les dispositions du décret du 29 juillet 2022 ne sont pas applicables (décret du 27.7.17 : art. 1-1 créé par le décret du 29.7.22). Le loyer ne pourra
| Situations | Calcul de loyer |
| Logements classés F ou G (à compter du 24.8.22) | Aucune réévaluation possible |
| Loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage* | Réévaluation possible du loyer dans la limite de la moitié de la différence avec les loyers du voisinage |
| Loyer manifestement sous-évalué + travaux au moins égal à un an de loyer* | Réévaluation possible selon la plus élevée des limites suivantes : - loyer réévalué dans la limite de la moitié de la différence des loyers du voisinage - loyer annuel réévalué dans la limite de 15 % du montant TTC des travaux |
*Pour les contrats renouvelés jusqu’au 23 août 2022 : si consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²/an.
À compter du 24 août 2022 : si classe énergétique A à E (au sens CCH : L.173-1-1).
Articulation entre l’encadrement de l’évolution des loyers et l’encadrement du niveau des loyers
(loi du 6.7.89 : art. 18 / loi ELAN du 23.11.18 : art. 140 / Décret du 27.7.17 : art. 9)
Rappel : la loi ELAN instaure un dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers.
Ce dispositif entre en vigueur sur les territoires concernés, après :
- la publication des décrets déterminant les territoires faisant l’objet de l’expérimentation ;
- la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.
Actuellement, l’encadrement du niveau des loyers s’applique sur les territoires suivants :
- la commune de Paris (décret n° 2019-315 du 12.4.19 : JO du 13.4.19). L’encadrement est entré en vigueur le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 28.5.19) et a été reconduit depuis (arrêtés préfectoraux du 3.6.20 et du 7.6.21 ; ce dernier fixant les loyers de référence applicables depuis le 1er juillet 2021) ;
- la commune de Lille et les communes associées : Hellemmes (arrêté préfectoral du 18.4.77) et Lomme (décret du 22.4.00) (décret n° 2020-41 du 22.1.20 : JO du 24.1.20). L’encadrement est entré en vigueur le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30.1.20 fixant les loyers de référence applicables à compter du 1er mars 2020) et a été reconduit (arrêté préfectoral du 22.2.21 fixant les loyers de référence applicables depuis le 1er avril 2021) ;
- le territoire de l’Établissement public territorial (EPT) Plaine Commune, c’est-à-dire les communes suivantes : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse (décret n° 2020-1619 du 17.12.20 : JO du 19.12.20). L’encadrement est entré en vigueur le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1.4.21) et a été reconduit depuis (arrêté préfectoral du 6.5.22 fixant les loyers de références applicables à compter du 1er juin 2022).
- les communes de Lyon et Villeurbanne (décret n° 2021-1143 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est en vigueur depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29.9.21) ;
- le territoire de l’Établissement public territorial (EPT) Est Ensemble, c’est-à-dire les communes suivantes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville (décret n° 2021-688 du 28.5.21 : JO du 30.5.21). L’encadrement est entré en vigueur le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 3.11.21) et a été reconduit depuis (arrêté préfectoral du 6.5.22 fixant les loyers de références applicables à compter du 1er juin 2022) ;
- la commune de Montpellier (décret n° 2021-1144 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est entré en vigueur le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23.5.22) ;
- la commune de Bordeaux (décret n° 2021-1145 du 2.9.21 : JO du 3.9.21). L’encadrement est entré en vigueur le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20.6.22).
Dans les zones tendues, il convient de distinguer :
- les communes pour lesquelles s’appliquent l’encadrement de l’évolution du montant des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18), mais qui ne sont pas entrées dans le dispositif d’encadrement du niveau (loi du 6.7.89 : art. 17-2 et loi ELAN du 28.11.18 : art. 140) ;
- les communes pour lesquelles s’appliquent les deux dispositifs : encadrement de l’évolution et du niveau des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17-2 et 18 et loi ELAN du 28.11.18 : art.140).
À noter : à compter du 24 août 2022, lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens CCH : L.173-1-1), il ne sera pas possible pour le bailleur :
- de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire lors de la conclusion du bail ;
- d’engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement du bail.
Dans les zones soumises au seul dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers
Les dispositions du présent décret s’appliquent, sans restriction.
Dans les zones soumises aux dispositifs d’encadrement de l’évolution et du niveau de loyer
(décret du 27.7.17 : art. 9)
Pour ces zones, une articulation des deux dispositifs est prévue (cf. Analyse juridique n° 2015-13).