Covid-19 : mesures exceptionnelles en copropriété

N° 2022-01 / À jour au 25 janvier 2022
Ordonnance n° 2020-304 du 25.3.20 : JO du 26.3.20 / Ordonnance n° 2020-1400 du 18.11.20 : JO du 19.11.20 / Ordonnance n° 2021-142 du 10.2.21 : JO du 11.2.21 / Loi n° 2021-689 du 31.5.21 : JO du 1.6.21 / Loi n° 2022-46 du 22.1.22 : JO du 23.1.22

(ord. du 25.3.20 : art. 22 / loi du 22.1.22 : art. 9)

Pour faire face aux difficultés matérielles de réunion des Assemblées générales (AG) des copropriétaires, la loi du 22 janvier 2022 prévoit que lorsque l’AG n’a pas pu ou ne peut pas se tenir, les contrats de syndics expirant entre le 1^er janvier 2022 et le 15 février 2022 sont renouvelés dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG des copropriétaires, au plus tard le 15 avril 2022.
La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

Pour mémoire, le renouvellement automatique des mandats de syndic avait été également prévu :
 

• lorsqu’ils expiraient entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus et ce jusqu’à la tenue de la prochaine AG (ordonnance du 25.3.20, modifiée par celle du 20.5.20) ;
• lorsqu’ils expiraient entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 (ordonnance du 18.11.20), à condition que l’AG se soit tenue au plus tard le 31 janvier 2021. Et ce à moins que l’AG ait désigné avant le 19 novembre 2020 un syndic dont le contrat avait pris effet à compter du 29 octobre 2020.

(ord. du 25.3.20  : art. 22-1 / loi du 22.1.22 : art. 9)

De la même manière que pour le contrat de syndic, le mandat des membres du conseil syndical expirant entre le 1^er janvier et le 15 février 2022 est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine AG des copropriétaires, au plus tard le 15 avril 2022 (loi du 22.1.22). 

(ord. du 25.3.20 : art. 22-2 à 22-5 / loi du 22.1.22 : art. 9)

Dématérialisation

En principe, les copropriétaires peuvent participer à l’AG physiquement, au moyen d’un formulaire de vote par correspondance ou par visioconférence.  
À titre dérogatoire, la loi du 22 janvier 2022 permet aux syndics d’organiser les AG entièrement à distance du 24 janvier 2022 au 31 juillet 2022.

Modalités d’organisation

En principe, la participation à l’AG par un moyen de communication électronique n’est possible que si les moyens et supports techniques le permettant ont été choisis par une précédente AG. 
Dans le contexte de la crise sanitaire, le syndic peut décider, à titre dérogatoire, des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.
Ces moyens et supports techniques sont utilisés, pendant cette période particulière, jusqu'à ce que l'AG se prononce sur leur utilisation de manière habituelle.
Lorsque le recours à la visioconférence ou à un autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic pourra prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions d’AG seront prises au seul moyen du vote par correspondance. 
Lorsque l’AG est organisée intégralement par vote par correspondance, elle ne pourra donner lieu à rémunération complémentaire que si son organisation n’est pas prévue dans la rémunération forfaitaire du syndic.
Si l’AG est totalement dématérialisée, la convocation n’a pas à indiquer un lieu de réunion déterminé. Le président de séance (et le ou les scrutateurs, le cas échéant) dispose d’un délai de huit jours suivant la tenue de l’AG pour certifier l’exactitude de la feuille de présence et signer le procès-verbal. 
Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, les missions du président de séance sont assurées par : 

• le président du conseil syndical ;
• à défaut, l'un de ses membres ;
• en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic.

Cas particulier des assemblées générales déjà convoquées

Lorsque le syndic décide que l’AG ne se tiendra pas physiquement et qu’elle a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Si ce délai ne peut pas être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l'AG et, le cas échéant, décider de l’organiser de manière dématérialisée. Il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette AG se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue.

Délégation de votes

À titre dérogatoire, une personne peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont elle dispose elle-même et de celles des copropriétaires lui ayant donné mandat n'excède pas 15 % (contre 10 % habituellement) des voix du syndicat des copropriétaires.