Contrôle des règles de construction

(Ordonnance du 29.7.22 : art. 3 / CCH : L.122-7 à L.122-8-1)

L’ordonnance clarifie les attestations exigées au stade de la demande de permis de construire. 

Elle supprime l’attestation préexistante portant sur la réalisation de l’étude des solutions d’approvisionnement en énergie. Selon le rapport de présentation de l’ordonnance, ce document est devenu « moins utile depuis l’entrée en vigueur de la RE2020 qui incitera fortement au recours aux énergies renouvelables en fixant notamment un seuil maximal ambitieux de consommation d’énergie primaire non renouvelable ».

Au moment du dépôt du dossier de demande, le maître d'ouvrage doit fournir des documents attestant du respect des règles de construction et ce, dès le stade de la conception. 

En ce sens, le maître de l’ouvrage doit attester du respect des exigences énergétiques et environnementales (telles que prévues aux articles L.171-1 à L.175-2 du CCH). 

Il doit également transmettre un document démontrant le respect : 

• des règles relatives aux risques sismiques (CCH : L.132-2) pour les projets situés dans une zone présentant un certain niveau de sismicité défini par décret (à ce jour, les zones de sismicité du territoire français sont dénies par le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010, cf. C. envir : D.563-8-1) et pour les bâtiments dont les caractéristiques sont définies par décret (à ce jour, les bâtiments, équipements et installations sont répartis entre différentes catégories par le décret n°2010-1254 du 22 octobre 2010, cf. C. envir : R.563-1 à R.563-7) ;  
• des règles relatives aux risques cycloniques (CCH : L.132-3) pour les projets situés dans une zone présentant un risque cyclonique dont les caractéristiques sont définies par décret et pour des bâtiments dont les caractéristiques sont définies par décret. 

Ce document est établi par un contrôleur technique. 

Pour les maisons individuelles, ce document, lorsqu'il est requis, peut être établi par tout constructeur (CC : art. 1792-1), c’est-à-dire :  

• tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
• toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
• toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. 

Un document complémentaire doit être fourni lorsque la construction projetée est subordonnée à la réalisation d’une étude préalable. Cela concerne les zones soumises à : 

• un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
• un plan de prévention des risques miniers approuvé, ou rendu immédiatement opposable ; 
• un plan de prévention des risques technologiques approuvé. 

Dans ces cas, le maître d’ouvrage doit fournir une attestation certifiant la réalisation de l’étude préalable et constatant que le projet prend en compte, au stade de la conception, les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation de la construction projetée. Cette attestation est fournie par l’architecte du projet ou un expert.

Le contenu et les modalités de réalisation des attestations seront définies par un décret à paraître (CCH : L.122-14).

(Ordonnance du 29.7.22 : art. 3 / CCH : L.122-9 à L.122-12)

L’ordonnance fait évoluer la liste des attestations de respect des règles de construction exigées au stade de l’achèvement des travaux en créant une nouvelle attestation relative aux risques liés aux terrains argileux, dite « Retrait gonflement des argiles » (RGA) ; selon le rapport présentant l’ordonnance, « il s’agit d’une mesure clé pour prévenir ce risque majeur, qui deviendra plus fréquent et plus coûteux avec le changement climatique ».
 

Champ d’application des attestations délivrées à l’achèvement des travaux (CCH : L.122-9 à L. 122-12)

À l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage doit fournir des documents attestant le respect : 

• des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale ; 
• des règles concernant l’acoustique et l’accessibilité ; 
• des règles relatives aux risque de sismicité, cyclonique et liés aux terrains argileux. 

Il est à noter que le contenu et les modalités de réalisation des attestations seront définies par un décret à paraître (CCH : L.122-14).

Règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale (CCH : L. 122-9)

Le maître d'ouvrage doit fournir, à l'autorité qui a délivré l'autorisation, un document attestant du respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale, telles que prévues aux articles L.171-1 à L.175-2 du CCH. 

Cela concerne : 

• les travaux de construction des bâtiments soumis à permis de construire ; 
• les travaux de rénovation de bâtiments existants soumis à permis de construire.

Règles concernant l’acoustique et l’accessibilité (CCH : L.122-10)

Le maître d'ouvrage doit transmettre à l'autorité qui a délivré le permis un document attestant du respect des règles concernant l'acoustique (CCH : L.154-1 à L.154-4) et l'accessibilité (CCH :  L.161-1 à L.161-7). 

Cela concerne : 

• les travaux de construction sur des bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiments existants ; 
• les travaux de mise en accessibilité des bâtiments et soumis à permis de construire. 

Il est à noter que cette attestation n’est pas requise pour les propriétaires construisant ou améliorant leur logement pour leur propre usage. 

Règles relatives aux risques de sismicité, cycloniques et liés aux terrains argileux (CCH : L. 122-11)

À l’achèvement des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments soumis à permis de construire, le maître d'ouvrage doit transmettre à l'autorité qui a délivré cette autorisation un document attestant du respect : 

• des règles de préventions sismiques (CCH : L.132-2) pour les projets concernés (cf. § Attestations délivrées au moment du dépôt de demande de permis de construire) ; 
• des règles de préventions des risques cycloniques (CCH : L.132-3) pour les projets concernés (cf. § Attestations délivrées au moment du dépôt de demande de permis de construire) ;
• dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (CCH : L.132-4 à L.132-9), des règles de prévention des risques liés au terrain argileux.

Qualité des professionnels établissant les attestations d’achèvement de travaux (CCH : L.122-12)

Les attestations à transmettre à l’achèvement de travaux peuvent être établies par : 

• un contrôleur technique ;
• un bureau d'étude. 

Pour réaliser ces attestations, les contrôleurs techniques et les bureaux d’études devront être agréés. Les compétences et qualifications des personnes et organismes agréés seront définies dans un décret à paraître (CCH : L.122-14).

Les architectes peuvent intervenir pour les attestations relatives au respect : 

• des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale ;
• des règles concernant l’acoustique et l’accessibilité. 

D’autres professionnels peuvent intervenir pour les attestations relatives au respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale : 

• un organisme ayant certifié (au sens du droit de la consommation, cf. C. conso : L.433-3 à L.433-10) la performance énergétique du bâtiment et ayant signé une convention avec le ministre chargé de la construction ; 
• pour les maisons individuelles, les diagnostiqueurs (CCH :  L. 271-6).

Dans tous les cas, ces personnes ou organismes doivent avoir contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Pour les maisons individuelles : par dérogation, les attestations pour le respect des normes relatives aux risques de sismicité, cyclonique et liés aux terrains argileux peuvent être établies par tout constructeur (CC : art. art. 1792-1). 
 

(Ordonnance du 29.7.22 : art. 3 / CCH : L.122-13 et L.122-14)

Les attestations délivrées au moment du dépôt de demande de permis de construire et à l’achèvement des travaux devront être transmises par le maître d'ouvrage à un service de l'État ou à un organisme désigné par décret à paraître.

Les modalités de transmission, d'exploitation, d'évaluation et de vérification des attestations par l'organisme désigné seront également déterminées par un décret à paraître.

Selon le rapport de présentation de l’ordonnance, cette mesure vise « à accompagner les acteurs de la construction vers une meilleure prise en compte de la règlementation et donc vers plus de qualité et de sécurité du bâtiment ». Le rapport précise que, dans l’élaboration des normes réglementaires, « le Gouvernement veillera à ce qu’il [le dispositif] soit le plus simple d’utilisation possible pour l’usager ». 

(Ordonnance du 29.7.22 : art. 4 et 5 / CCH : L.180-1 à L.181-10)

Un nouveau titre relatif aux contrôles et aux sanctions des règles de construction est inséré dans le CCH. Il définit les conditions dans lesquelles s’exercent les contrôles des constructions en cours ou achevées, ainsi que les sanctions applicables en cas de manquement ou d’infraction. 

Personnes compétentes pour exercer le contrôle (CCH : L.181-1 et L.181-1-1)
 

Sont compétents pour exercer le contrôle administratif des constructions en cours ou achevées :

• les fonctionnaires et agents publics habilités ou commissionnés par l'autorité administrative de l'État compétente ou par le maire, le préfet ou l’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) (C. urb : L. 422-1 et L. 422-3) ; 
• ou leurs délégués. 

Ils doivent être assermentés.

Un décret à paraître précisera la catégorie de fonctionnaires autorisés à réaliser le contrôle administratif et leur champ d’intervention territorial. 

Recours à un contrôleur technique : les personnes autorisées pourront désigner un contrôleur technique pour procéder à la visite des bâtiments (cf. § Prérogatives dans le cadre du contrôle administratif), à l'exclusion des domiciles et des locaux comprenant des parties à usage d'habitation en l'absence de l'assentiment de leur occupant. Ce contrôleur technique devra être agréé, assermenté et n'avoir aucune activité de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance par rapport au projet. Un décret à paraître déterminera les conditions d’application de ce recours à un contrôleur technique.

Prérogatives dans le cadre du contrôle administratif (CCH : L.181-1 et L.181-3)

Les personnes autorisées à réaliser le contrôle administratif (cf. § Personnes compétentes pour exercer le contrôle) peuvent :

• visiter les bâtiments soumis aux dispositions du CCH afin de procéder au contrôle du respect de ses dispositions ;  
• se faire communiquer et prendre copie de tous documents techniques se rapportant à la construction, à la rénovation ou à la démolition des bâtiments, selon des modalités qui seront fixées par décret à paraître ; 
• pour les nécessités des contrôles, communiquer entre personnes autorisées, spontanément, les informations et documents détenus ou recueillis dans l’exercice de leurs missions de police administrative (sans que puisse y faire obstacle le secret professionnel auquel ils sont, le cas échéant, tenus). 

Pour les bâtiments relevant du ministre de la défense, le contrôle des mesures relative à l'accessibilité du cadre bâti est exercé par des agents habilités du ministère de la défense, dans des conditions définies par décret (à paraître). 

Exercice des prérogatives (CCH : L.181-4, L.181-7 et L.181-8)

Le droit de visite et de communication peut s'exercer au cours des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments et ce, jusqu'à six ans après leur achèvement. Il doit s'exercer entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque les lieux sont ouverts au public.

Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d'habitation ne peuvent être visités qu'en présence de leur occupant et avec son assentiment.

Les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter, lorsque :

• l'accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d'habitation est refusé par l’occupant ;
• la personne ayant qualité pour autoriser l'accès à un tel domicile ou à un tel local ne peut être atteinte. 

L'ordonnance du juge doit alors comporter : 

• l'adresse des lieux à visiter ;
• le nom et la qualité des agents habilités à procéder aux opérations de visite ;
• les heures auxquelles ces agents sont autorisés à se présenter.

L'ordonnance sera exécutoire par provision.

Comme auparavant : 

• l’ordonnance doit être notifiée sur place au moment de la visite à l’occupant (l’article L.181-4 du CCH devient l’article L.181-5) ;
• la visite s’effectue alors sous l’autorité et le contrôle du JLD (l’article L.181-5 du CCH devient l’article L.181-6) ;
• l’occupant des lieux (ou son représentant) doit être présent ; il peut se faire assister ; en son absence, les agents chargés de la visite peuvent procéder à celle-ci en présence de deux témoins ; un procès-verbal doit être dressé (l’article L.181-6 du CCH devient l’article L.181-7). 

Les modalités de recours sont réécrites. L'ordonnance autorisant la visite pourra faire l'objet d'un appel devant le premier président de la cour d'appel, suivant les règles prévues par le Code de procédure civile (CPC). Les parties ne sont pas tenues de constituer avocat.
Cet appel devra être formé par déclaration remise ou adressée par pli recommandé au greffe de la cour dans un délai de 15 jours. Ce délai court à compter de la notification de l'ordonnance. Cet appel n'est pas suspensif.

Le greffe du tribunal judiciaire devra transmettre sans délai le dossier de l'affaire au greffe de la cour d'appel où les parties peuvent le consulter.

L'ordonnance du premier président de la cour d'appel est susceptible d'un pourvoi en cassation, selon les règles prévues par le CPC. Le délai de pourvoi en cassation est de 15 jours.

(Ordonnance du 29.7.22 : art. 5 / CCH : L.181-11 à L.181-14)

Constat du manquement et rapport afférent (CCH : L.181-11)

Selon son rapport de présentation, l’ordonnance vise à compléter et élargir le champ de la police administrative : « cette police administrative pourra concerner tous les intervenants impliqués autour de l’acte de construire et visera à assurer le respect de la grande majorité des règles constructives définies dans le CCH ». 

En ce sens, l’obligation pour le contrôleur de faire rapport à l’autorité administrative compétente est très large. 

Elle concerne notamment les manquements aux obligations imposées par : 

• les objectifs généraux de respect des règles de construction (CCH : L.112-1) ; 
• les dispositions applicables aux solutions d’effet équivalent (CCH : L.112-9 et L.112-10) ; 
• les équipements des bâtiments, comme les gaines techniques (CCH : L.113-10), le stationnement des véhicules électriques (CCH : L.113-11 à L.113-13), le stationnement des vélos (CCH : L.113-18 à L.113-20) ;
• les attestations à fournir à l’achèvement des travaux (CCH : L.122-8 à L.122-11) ;
• l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique lors de la construction d’un bâtiment (CCH : L.126-27) ou d’un diagnostic relatif à la gestion des produits et déchets issus de travaux de démolition ou de rénovation significative (CCH : L.12—34) ; 
• les règles de stabilité et solidité des bâtiments (CCH : L. 131-1 et L.131-2) ; 
• les règles des plans de prévention des risques naturels prévisibles (CCH : L.132-1), relatives aux risques sismiques (CCH : L.132-2), cycloniques (CCH : L.132-3), liés aux sols argileux (CCH : L.132-5) ou à la sécurité des installations électriques (CCH : L.132-6) ; 
• etc. 

Par ailleurs, l’auteur du manquement peut être : 

• l’utilisateur du sol ; 
• les bénéficiaires des travaux, y compris les propriétaires et les copropriétaires d'immeubles collectifs à usage d'habitation ; 
• les architectes ; 
• les entrepreneurs ;
• les personnes et organismes qui peuvent délivrer les attestions achèvement de travaux (CCH : L.122-12 / cf. Qualité des professionnels établissant les attestations d’achèvement de travaux) ; 
• ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux.

En cas de manquement, le contrôleur doit remettre une copie de son rapport à l'intéressé qui peut faire part de ses observations à l'autorité administrative dans un délai qu'elle détermine et qui ne peut être inférieur à un mois.

Mise en demeure en cas de manquement (CCH : L.181-12)

Indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées (CCH : L.183-4), l'autorité administrative compétente met l'intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu'elle détermine.

Elle peut, par le même acte ou par un acte distinct, suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu'à ce que la situation de l'intéressé ait été régularisée, à moins que des motifs d'intérêt général ne s'y opposent.

Sanctions administratives en cas de manquement et absences de régularisation après mise en demeure (CCH : L.181-13)

Si, à l'expiration du délai imparti, il n'a pas été déféré à la mise en demeure, l'autorité administrative compétente peut arrêter une ou plusieurs des sanctions administratives suivantes :

• obliger la personne mise en demeure à consigner entre les mains d'un comptable public (avant une date déterminée par l'autorité administrative) une somme correspondant au montant des travaux ou opérations à réaliser ; cette somme bénéficiera d'un privilège (de même rang que celui prévu à l'article 1920 du Code général des impôts) ; il sera procédé à son recouvrement comme en matière de créances de l'État étrangères à l'impôt et au domaine ; l'opposition à l'état exécutoire pris en application d'une mesure de consignation ordonnée par l'autorité administrative devant le juge administratif n'aura pas de caractère suspensif ;
• faire procéder d'office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l'exécution des mesures prescrites ; les sommes consignées pourront être utilisées pour régler les dépenses ainsi engagées ;
• suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu'à ce que la situation de l'intéressé ait été régularisée et prendre les mesures conservatoires nécessaires, aux frais de la personne mise en demeure ;
• ordonner le paiement d'une amende administrative (au plus égale à 20 000 € pour une personne physique et à 100 000 € pour une personne morale) recouvrée comme en matière de créances de l'État étrangères à l'impôt et au domaine, et une astreinte journalière (au plus égale à 300 € pour une personne physique et à 1 500 € pour une personne morale) applicable à partir de la notification de la décision la fixant et jusqu'à satisfaction de la mise en demeure ou de la mesure ordonnée ; cette créance bénéficiera d’un privilège (CGI : art. 1920) et l'opposition à l'état exécutoire de l’astreinte n'aura pas de caractère suspensif ;
• suspendre ou retirer l'agrément des personnes ou organismes qui peuvent délivrer les attestions achèvement de travaux (CCH : L.122-12 / cf. Qualité des professionnels établissant les attestations d’achèvement de travaux).

Les amendes et les astreintes devront être proportionnées à la gravité des manquements constatés.
L'amende ne peut être prononcée au-delà d'un délai de trois ans à compter de la constatation des manquements.

Toutes ces sanctions devront être prises après avoir communiqué à l'intéressé les éléments susceptibles de fonder ces  mesures et l'avoir informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé qui ne peut être inférieur à un mois.

L'autorité administrative compétente peut procéder à la publication de l'acte arrêtant ces sanctions, sur le site internet des services de l'État dans le département, pendant une durée comprise entre deux mois et cinq ans. 

Elle doit informer préalablement la personne sanctionnée de la mesure de publication envisagée, lors d’une procédure contradictoire

Il est à noter que les conditions d'application des sanctions administratives seront fixées par un décret à paraître, qui précisera notamment l'autorité administrative de l'État compétente, les catégories de fonctionnaires autorisés à réaliser le contrôle administratif et leur champ d'intervention territorial (CCH : L.181-14).
 

Ordonnance du 29.7.22 : art. 7 / CCH : L.183-1, L.183-4, L.183-7 et L.183-10)

L’ordonnance met en cohérence les dispositions du CCH relatives aux sanctions pénales avec le nouveau régime de police administrative. 

Recherche et constatations des infractions (CCH : L. 183-1)

Les infractions pénales (cf. § Sanctions pénales) sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire, ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou l'autorité administrative dont ils relèvent et assermentés. Les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés à cet effet recherchent et constatent ces infractions, en quelque lieu qu'elles soient commises (dans les conditions définies aux articles L.181-1 à L.181-10 du CCH).

Avant d'accéder aux bâtiments et parties de bâtiment à usage professionnel, ils sont tenus d'informer le Procureur de la République qui peut s'y opposer.

Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.

Certaines infractions (celles visées à l’article L.183-5 du CCH) aux règles relatives aux bâtiments à usage professionnel sont recherchées et constatées par les agents de contrôle de l'inspection du travail (Code du travail : L.8112-1), dans les conditions prévues par le Code du travail (articles L. 8113-1 et suivants). 

À l'issue de l'achèvement des travaux de bâtiments neufs ou de parties nouvelles de bâtiment soumis à permis de construire, les infractions aux dispositions relatives à la performance énergétique (CCH : L.171-1) peuvent être également constatées par les agents commissionnés à cet effet et assermentés, au vu d'une attestation établie par :

• un contrôleur technique (CCH : L.125-1) ; 
• ou un diagnostiqueur (CCH : L.271-6) ; 
• ou un architecte.

Sanctions pénales (CCH : L. 183-4)

L’article L.183-4 du CCH liste les infractions aux obligations imposées par le CCH qui sont punies d’une amende de 45 000 euros, qu’elles soient commises par : 

• les utilisateurs du sol ; 
• les bénéficiaires des travaux ;
• les architectes ;
• les entrepreneurs ; 
• ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux. 

L’ordonnance élargit la liste des faits générateurs d’une infraction, notamment en y intégrant la méconnaissance des nouveaux articles relatifs aux attestations.  

Comme auparavant : 

• en cas de récidive, une peine d'emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée ; 
• les peines encourues sont également applicables : 
  • en cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations délivrées en conformité avec le CCH ; 
  • en cas d'inobservation, par les bénéficiaires d'autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage ;
• le propriétaire ou l'exploitant responsable de la mise en accessibilité d'un établissement recevant du public qui n'a pas rempli ses obligations (prévues aux articles L.164-1 à L.164-3 du CCH) est puni d'une amende de 45 000 € ;
• les personnes physiques coupables encourent également une peine complémentaire d’affichage de la décision prononcée (prévue à l'article 131-35 du Code pénal) ; 
• les personnes morales coupables encourent les peines complémentaires : affichage de la décision (Code pénal : art. 131-39, 9°) ou l’interdiction, à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales (selon les modalités prévues à l'article 131-48 du Code pénal). 

Les nouvelles attestations du respect des règles de construction (ordonnance : art. 3) entreront en vigueur le 1er janvier 2024, à l'exception des mesures relatives à la transmission des attestations à un service de l’État.

Les dispositions relatives aux contrôles administratifs, aux sanctions administratives, aux infractions et sanctions pénales (ordonnance : art. 4 à 7) entreront en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'État et au plus tard au 1er janvier 2024