Les aides de l’Anah aux travaux pour les propriétaires bailleurs

Personnes éligibles

(CCH : R.321-12)

Il s'agit des propriétaires et des usufruitiers qui louent leur logement ou le mettent à disposition d’autrui.

Logements éligibles

(CCH : R.321-12, II, R.321-13 et R.321-14 / RGA : art. 6 et 15 A)

• Il s’agit d’un logement ou d’un local à usage d'habitation destiné à être occupé à titre de résidence principale (ou inclus dans un bail à ferme occupé). À titre exceptionnel, il peut s’agir d’un local à usage d'habitation inclus dans un bail commercial (CCH : R.321-12 II) ;
• Il n’a fait l’objet d’aucun financement public au cours des cinq dernières années (Prêt à taux zéro (PTZ) notamment), sauf lorsque le logement est situé dans le périmètre d’une OPAH (voir la carte des opérations programmées en cours) (CCH : R.321-13) ;
• Il doit respecter les caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02 : JO du 31.1.02), c’est-à-dire ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement (RGA : art. 15 A) ;
• Après travaux, il doit être loué ou mis à disposition à titre de résidence principale pendant une période donnée. Sauf exception, l’engagement de louer est obligatoirement souscrit par le bailleur dans le cadre du conventionnement Anah (respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire) ;
• Il est achevé depuis au moins 15 ans à la date de la notification de la décision d’octroi de la subvention (CCH : R.321-14 / RGA : art. 6).
  Aucune condition d’ancienneté ne peut toutefois être exigée lorsque les travaux envisagés tendent à adapter des logements aux besoins spécifiques des personnes handicapées ou âgées.

Projets de travaux éligibles

(CCH : L.321-1 et R.321-15 / RGA : art. 4 / délibération n° 2022-50, 1° et 2°)

Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : 

• les projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé ; 
• les projets de travaux d’amélioration. 

Lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par l’Anah, il dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux (cf § Engagements du bailleur).

Une évaluation énergétique doit être réalisée avant travaux et projetée après travaux. Elle est jointe au dossier de demande de subvention et comporte l’étiquette du logement. Elle est établie avec la méthodologie 3CL-DPE 2021 ou par une méthodologie équivalente (délibération 2022-50, 8°a).

L’évaluation doit être réalisée : 

• par un diagnostiqueur agréé pour effectuer des DPE ;
• par un opérateur de suivi-animation d'opération programmée ou d'Assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) doté de la compétence nécessaire ;
• ou dans le cadre d’un audit énergétique (conformément au décret du 30 mai 2018 relatif aux conditions de qualification des auditeurs réalisant l’audit énergétique, modifié.

Ces dispositions ne s’appliquent pas :

• dans le cas où le projet comprend exclusivement des travaux, qui, ne pouvant pas avoir d’impact significatif sur la performance énergétique du bâti, portent uniquement sur les parties communes et les équipements d’une copropriété ou d’un immeuble collectif ;
• aux travaux portant uniquement sur les locaux non destinés à l’habitation compris dans la surface habitable d’une maison individuelle ;
• aux travaux se rattachant à une situation de perte d’autonomie ;
• dans les départements d’outre-mer.

Afin de permettre la valorisation des CEE par l’Anah, l’évaluation énergétique doit attester que les travaux projetés :

• ne conduisent pas à une hausse des émissions de gaz à effet de serre ;
• permettent d’atteindre un gain de 35 % de performance énergétique ;
• permettent d’atteindre une étiquette D incluse. 

Les modalités seront définies par instruction.

Dans le cas où le projet est modifié en cours d’opération, le logement doit faire l’objet d’une nouvelle évaluation énergétique indiquant les valeurs après travaux correspondant au projet finalement réalisé.

Éco-condition : l’octroi de la subvention est, sauf en outre-mer, conditionné à l’atteinte d’un certain niveau de performance énergétique après travaux, constatée au moyen de l’évaluation. Le logement doit présenter une étiquette D (E en cas d’impossibilité technique démontrée, de risque sanitaire ou de surcoût disproportionné ou dans les cas définis par instruction).

Cette condition peut ne pas être exigée, sur décision du délégué de l’agence dans le département ou du délégataire, si les occupants sont appelés à demeurer en place au terme de l’opération lorsqu’il s’agit de travaux :

• faisant suite à une procédure de non-conformité au Règlement sanitaire départemental (RSD) ;
• pour l’autonomie de la personne ;
• réalisés à la suite d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, ou de la constatation d’une situation d’insalubrité avérée, ou d’une notification de travaux de suppression de risque saturnin ou du constat d’un risque d’exposition au plomb.

En outre, les règles d’éco-conditionnalité ne s’appliquent pas lorsque les travaux portent :

• uniquement sur les parties communes de copropriété ;
• ou sur les locaux non destinés à l'habitation compris dans la surface habitable ou sur l’enveloppe en habitation individuelle.

Conditions particulières selon la nature des travaux

• Travaux lourds (délibération n° 2022-50, 1°) : les projets portant sur des travaux lourds de réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé peuvent prétendre à l’application d’un plafond de travaux majoré. L’application de ce plafond n’a pas de caractère automatique. Il peut s’appliquer, si cela se justifie au regard de leur ampleur et de leur coût, aux travaux :  
  • faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité, ou connaissant une situation d’insalubrité avérée (justifiée dans le cadre d’un rapport réalisé sur la base de la grille d’évaluation de l’insalubrité de l’habitat) ;
  • ou connaissant une situation de dégradation très importante, justifiée dans le cadre d’un rapport réalisé sur la base de la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat (indicateur de dégradation (ID) > 0,55) ;
• Travaux d’amélioration (délibération n° 2022-50, 2°) : lorsque la situation à laquelle le projet de travaux vise à répondre ne justifie pas l’application du plafond majoré, l’aide peut être attribuée dans les limites d’un plafond de travaux et de taux de subvention maximaux dépendant de la nature des travaux réalisés. 

Les travaux de rénovation énergétique globale (Programme Habiter Mieux)

(délibération n° 2022-50, 2° d)

Pour bénéficier de la subvention, le projet de travaux du propriétaire bailleur doit remplir certaines conditions. 

Les travaux doivent : 

• figurer sur la liste des travaux recevables fixée par le Conseil d’administration (délibération n° 2010-61 du 30.11.10) ; ils peuvent bénéficier de l’aide y compris lorsqu’ils sont réalisés avec des matériaux bio-sourcés (ouate de cellulose, fibres de bois...) ; 
• permettre un gain de performance énergétique du logement d’au moins 35 % ; en outre-mer, cette condition n’est pas exigée pour les dossiers déposés jusqu’au 31 décembre 2023 ;
• permettre d’atteindre un niveau de consommation énergétique correspondant au moins à une étiquette D incluse, sauf exception (étiquette E en cas d’impossibilité technique démontrée, de risque sanitaire ou de surcoût disproportionné) et ne doivent pas conduire à une augmentation des émissions de gaz à effet de serre (cf. Habitat Actualité n°spécial Loi Climat et Résilience) ; dans le cadre des objectifs de réduction des gaz à effet de serre, aucune aide ne peut être attribuée par l’agence pour l’installation des chaudières au fioul et au charbon dans les logements. 

Le demandeur doit, en outre, impérativement fournir un rapport, réalisé sur la base de la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat, et démontrant que le logement ou l’immeuble, objet du projet, est peu ou pas dégradé (indicateur de dégradation (ID)).

Enfin, selon des modalités définies par instruction du directeur général, les travaux de rénovation énergétique financés par l’agence, y compris dans la cadre des travaux lourds, doivent être réalisés par des entreprises bénéficiant de la qualification RGE.

Engagements du bailleur

(délibération n° 2022-50, 7°)

Pour bénéficier de la subvention, le bailleur doit signer une convention par laquelle il s’engage à :

• louer son logement à titre de résidence principale dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
• respecter un niveau de loyer maximal ;
• louer son logement à un ménage ayant des ressources ne dépassant pas certains plafonds.

Le conventionnement du logement donne lieu à un avantage fiscal (cf. § Avantages fiscaux).

En savoir plus sur le dispositif "Loc’Avantages" : Analyse juridique n° 2022-05

Location du logement à titre de résidence principale 

(CCH : R.321-20 / RGA : art. 15 D)

Le logement doit être occupé :

• au minimum huit mois par an ;
• pendant une période de neuf ans minimum (six ans depuis le 1^er janvier 2022) à compter de la date de réception par l’Anah de l’ensemble des pièces accompagnement la demande de paiement de la subvention.

À noter : lorsque le logement est occupé au moment où le bailleur signe la convention, le bail du locataire en place doit être renouvelé.

Niveau de loyer maximal

Conventions enregistrées jusqu’au 28 février 2022

Pour les conventions conclues entre le 1^er janvier 2017 et jusqu’au 28 février 2022, le dispositif de déduction fiscale "Louer abordable" s’applique.

Le loyer est localement fixé par l’Anah en fonction notamment du type de convention (convention à loyer intermédiaire, social ou très social) et du niveau des loyers du marché. Pour connaître ces loyers, rapprochez-vous de votre ADIL ou de la délégation locale de l’Anah sur votre territoire. 

Conventions enregistrées depuis le 1^er mars 2022

Le nouveau dispositif de réduction d’impôt "Loc’Avantages" s’applique. Le bailleur doit s’engager à ne pas dépasser un plafond de loyer qui dépend de la localisation du logement et du type de convention choisie (loc 1, loc 2, loc 3). L’arrêté du 21 décembre 2022 fixe les valeurs des plafonds de loyer mensuel hors charges par mètre carré à respecter par les propriétaires bailleurs concluant ou renouvelant des baux en 2023 dans le cadre d'un conventionnement intermédiaire (loc 1), social (loc 2) ou très social (loc 3) avec l'Anah.

Location du logement à des ménages ayant des ressources ne dépassant pas certains plafonds

Conventions enregistrées jusqu’au 28 février 2022

Le bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs à certains plafonds de ressources.

Pour les conventions conclues entre le 1^er janvier 2017 et le 28 février 2022, le dispositif "Louer abordable" s’applique : voir les plafonds de ressources mentionnés dans l’analyse juridique n° 2017-10 ;

Ces plafonds de ressources sont révisés au 1^er janvier de chaque année. Les plafonds de ressources applicables diffèrent selon le type de conventions conclues (intermédiaire, social et très social).

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année n-2. Lorsque cela est plus favorable, les ressources de l’année n-1 peuvent être prises en considération, sous réserve de la production par le locataire de l’avis d’imposition n-1 à la date de signature du bail.

Conventions enregistrées depuis le 1^er mars 2022

Le nouveau dispositif de réduction d’impôt "Loc’ Avantages" s’applique.

Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail et ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret (décret du 31.3.22 : art. 2). 

Subvention pour travaux 

(RGA : art. 3, modifié par l’arrêté du 21.4.22 / délibérations n° 2022-50 et 2022-29)

Si les conditions précédentes sont remplies, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une subvention dont le taux varie selon la nature des travaux (cf. tableau ci-dessous).

En cas d’évolution du projet donnant lieu à des dépenses supplémentaires, une subvention complémentaire peut être octroyée par un engagement rectificatif, à condition de déposer préalablement une demande complémentaire (RGA : art.3 modifié par l’arrêté du 21.4.22). 

Ce cas peut ainsi concerner aussi bien une évolution des travaux initiaux projetés qu’un changement d’entreprise. Peuvent ainsi être prises en compte, au titre des dépenses supplémentaires : 

• l’augmentation du montant de travaux par rapport aux devis, qu’elle résulte du remplacement d’une entreprise défaillante, de l’augmentation du coût des matériaux ou de travaux induits non prévus initialement ;
• l’évolution du plan de financement par rapport aux engagements des autres financeurs qui engendrerait une évolution de la participation de l’Anah dans l’équilibre financier de la demande. 

En cas d’évolution substantielle du projet une nouvelle demande doit être déposée (RGA : art.3 modifié par l’arrêté du 21.4.22).

La notion de projet initial recouvre les travaux projetés et leur plan de financement.

Constituent des dépenses supplémentaires toutes nouvelles dépenses liées au projet qu’elles interviennent avant ou après le commencement des travaux, y compris celles résultant de l’évolution des aides reçue (délibération n° 2022-29).

Constituent une évolution substantielle (délibération n° 2022-29) :

• la modification de la nature des travaux objets de la demande de subvention initiale ;

ou

• l’évolution du projet entraînant une évolution du montant des travaux supérieure à 30 % du montant initial des travaux subventionnables.

L’évolution du seul plan de financement du projet sans évolution du montant des travaux ne constitue pas une évolution substantielle (délibération n° 2022-29).

Aucune majoration des taux maximaux n’est possible à l’exception de celles prévues dans les conventions de gestion (CCH : L.321-1-1 et R.321-21-1 / délibération n° 2022-50, 4°).

Plafonnement des travaux et des autres dépenses prises en compte

(délibération n° 2022-50, 3°)

La surface prise en compte pour déterminer le plafond de travaux est la surface habitable dite fiscale au sens de l’article R.321-27 du Code de la construction et de l’habitation, c'est-à-dire le nombre de mètres carrés de surface habitable du logement, augmenté de la moitié, dans la limite de huit mètres carrés par logement, de la surface des annexes.

Dans le cas où le projet porte sur plusieurs logements, les dépenses font l’objet, avant plafonnement, d’une répartition logement par logement, les plafonds de travaux n’étant pas fongibles d’un logement à l’autre.

Les missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage donnant lieu à l’octroi d’une subvention forfaitaire au demandeur sont également prises en compte hors plafond de travaux (voir ci-après § "L’accompagnement du propriétaire à l’ingénierie sociale, financière et technique").

Prime Habiter mieux

(délibération n° 2022-50, 2° d)

Les projets de travaux de rénovation énergétique donnent lieu à l’octroi d’une prime Habiter Mieux. Le montant de la prime s’élève à 1 500 € par bénéficiaire et par logement. L’aide ne peut être octroyée qu’une fois pour un même logement ou un même bâtiment.

Sont éligibles à la prime Habiter Mieux :

• les projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé (délibération n° 2022-50, 1°, d) ;
• les travaux pour réhabiliter un logement dégradé (délibération n° 2022-50, 2°, c) ;
• les travaux réalisés à la suite d’une procédure RSD ou d’un contrôle de décence (délibération n° 2022-50- 2°,e) ;
• les travaux de transformation d’usage (délibération n° 2022-50, 2°, f).

Dans le cas de sortie de passoires thermiques, le montant de la prime Habiter Mieux est bonifié en étant porté à 2 000 € par logement sous réserve d’un projet de travaux :

• permettant d’atteindre un gain de performance énergétique du logement d’au moins 35 % justifié par l’évaluation ;
• et dont l’état initial du logement présente un niveau de performance correspondant à une étiquette du logement F ou G et une consommation énergétique projetée après travaux équivalant au moins à l’étiquette D incluse.

L’éligibilité du projet à la prime Habiter Mieux est conditionnée à l’engagement du bénéficiaire lorsqu’il est maitre d’ouvrage des travaux de réserver l’exclusivité de la valorisation des CEE à l’Anah.

(délibérations n° 2022-50 et n° 2021-44)

L’accompagnement du propriétaire est obligatoire pour (délibération 2022-50, 2°, d) :

• les travaux d’amélioration énergétique globale donnant lieu à l’aide Habiter mieux ;
• les autres travaux (lourds ou d’amélioration) comportant un volet rénovation énergétique.

En secteur dit "programmé", c’est-à-dire dans le périmètre d’un programme conduit par une collectivité, d’une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), d’un Programme d’intérêt général (PIG), d’un plan de sauvegarde d’une copropriété ou d’une Opération de requalification de copropriétés dégradés (ORCADE), la prestation est réalisée par l’équipe de suivi-animation placée sous la responsabilité de la collectivité. Le propriétaire en bénéficie gratuitement. Voir la liste des OPAH et PIG sur le site : www.lesopah.fr

En secteur dit "diffus" (hors OPAH, PIG, plan de sauvegarde ou ORCADE), la prestation est réalisée par l’opérateur spécialisé dans le cadre d’un contrat d’Assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) passé directement avec le propriétaire.

L'Anah accorde une aide forfaitaire pour financer cette mission de conseil et d'assistance. Cette aide est accessoire à l'aide aux travaux attribuée aux bénéficiaires, uniquement lorsqu'ils ne sont pas accompagnés dans le cadre d'une prestation de suivi-animation d'une OPAH, d'un PIG, d'un plan de sauvegarde ou d'une ORCOD (voir tableau ci-dessous "Montant pour l’année 2022 de l'AMO"). 

Seuls les opérateurs agréés par l’État, ou habilités par l’Anah, peuvent délivrer des prestations d’AMO subventionnables (délibération n° 2021-44).

L'opérateur agréé est celui qui est titulaire de l'agrément de l'article L.365-3 du CCH pour l'exercice d'activités d'ingénierie sociale, financière et technique. 

Des opérateurs non agréés peuvent intervenir s’ils ont été habilités par l'Anah dans les conditions fixées par l'instruction du 7 novembre 2011. 

En secteur diffus, le propriétaire est libre de faire appel ou non à un opérateur réalisant des prestations d’AMO subventionnables. Toutefois, s’il s’en dispense, il devra néanmoins être en capacité de fournir les éléments de diagnostic et d’évaluation nécessaires (rapport d’évaluation de la dégradation, évaluation énergétique, etc.).

Montant de l'AMO pour 2022 (délibération n°2021-44)

Par ailleurs, depuis le 1^er janvier 2023, l’aide à la rénovation énergétique globale de l’Anah est progressivement conditionnée à l’accompagnement obligatoire dans le cadre de Mon Accompagnateur Rénov’ pour les travaux dont le coût est supérieur à 5 000 euros (TTC) :

• entre le 1^er janvier 2023 et le 1^er septembre 2023, les prestations d’accompagnement restent celles prévues par la règlementation de l’Anah ;
• les prestations d’accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov’, telles que définies par l’arrêté du 21 décembre 2022, s’appliqueront à compter du 1^er septembre 2023 (cf. Analyse juridique n° 2022-09).

La prime d’intermédiation locative

(délibération n° 2022-50, 6° bis)

Une prime de 1 000 € est accordée (travaux lourds et travaux d’amélioration) aux propriétaires bailleurs qui mettent en location leurs biens en loyer conventionné social et très social pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges et s’occupent de la remise en état du bien avant de le restituer au propriétaire. Pour le locataire, l'intermédiation lui permet de trouver un logement décent à un niveau de loyer très inférieur au prix du marché. Ce dispositif s’applique au conventionnement avec ou sans travaux financés par l’Anah. L’aide, instituée en 2015 à titre expérimental, a été pérennisée par la délibération n° 2022-50 (cf. Analyse juridique n° 2015-14).

La Prime d’intermédiation locative peut désormais être cumulée avec :

• une prime de 1 000 € attribuée en cas de location avec mandat de gestion ;
• une prime de 1 000 € accordée si la surface louée est inférieure ou égale à 40 m².

Ces deux primes sont cumulables entre elles.

La prime de réduction de loyer

(délibération n° 2022-50, 5°)

La prime de "réduction du loyer" peut être octroyée pour tous les travaux (travaux lourds et travaux d’amélioration) sous trois conditions cumulatives :

• le logement doit faire l’objet d’une convention à loyer social ou très social avec l’Anah ;
• le logement doit être situé dans un secteur de tension du marché locatif ;
• pour le même projet, une aide est octroyée par au moins une collectivité (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région).

Pour savoir si le logement concerné est situé dans un secteur de tension du marché, contacter la délégation locale de l'Anah (pour connaître les délégations locales de l'Anah, cliquer ici).

La prime de réduction du loyer octroyée par l'Anah est égale au triple de la participation des collectivités et ne peut excéder 150 € par m² de surface habitable fiscale, dans la limite de 80 m² par logement.

Dispositif de réservation au profit de publics prioritaires

(délibération n° 2022-50, 6°)

Une prime supplémentaire d'un montant de 2 000 € par logement pour tous les travaux (travaux lourds et travaux d’amélioration) (montant majoré à 4 000 € dans les secteurs de tension du marché locatif³) peut être attribuée aux conditions suivantes :

• le logement n’est pas occupé et fait l'objet d'un conventionnement très social donnant au préfet le droit de désigner le locataire ;
• le logement est effectivement attribué, dans le cadre d'un dispositif opérationnel, à un ménage prioritaire dans le cadre du droit au logement opposable, du Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) ou de la lutte contre l'habitat indigne. Les coordonnées de l’interlocuteur auquel le bailleur devra s’adresser en vue de l’attribution du logement doivent être indiqué ;
• les services compétents du préfet, à la demande du service instructeur, attestent avant validation de la convention, que l’attributaire du logement relève des dispositifs précités.

À défaut, l’octroi de la prime est annulé et l’aide recalculée en conséquence. En application de la convention, le bailleur informe le préfet de chaque remise en location.

L’aide aux propriétaires bailleurs est cumulable avec les autres subventions de l’Anah mais le montant total des aides publiques ne doit pas représenter plus de 80 % du montant TTC du projet.

Il est possible de compléter l’aide du bailleur par :

• un Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) individuel (voir Analyse juridique n° 2009-04) ou copropriété (voir Analyse juridique n° 2019-15) ;
• un Plan épargne logement (PEL) ;
• un Livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• un prêt conventionné ;
• un prêt de la CAF ou de la MSA ;
• un prêt d'Action Logement ;
• un prêt bancaire ou un micro-crédit.

Le bénéficiaire ne peut pas cumuler l’aide Habiter Mieux avec MaPrimeRénov’, pour des travaux ou prestations identiques réalisés dans un même logement (délibération n° 2022- 50, 15°).

L’attribution des aides de l’Anah entraîne obligatoirement la cession des Certificat d'économie d'énergie (CEE) au profit exclusif de l’Anah.

Les collectivités locales (commune, communauté de communes, d’agglomération, communauté urbaine, métropole, département, région) peuvent aussi apporter des aides financières complémentaires.

Pour en savoir plus, le propriétaire bailleur peut se renseigner auprès de l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL).